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第15回購入予算のマネープラン

「私でもマンション、買えるんですか」という質問は、意外と多く聞かれますが、マンションを買うということ＝「頭金が用意できる＆住宅ローンが借りられる＆月々支払える＆完済できる」ということです。マンション購入は、ご自身のマネープランが成り立ってこそなのです。

幾らなら買えるのか

マンションの販売スタッフはあまり語りませんが、不動産業界では、「収入の25％以内」が、健全に支払える住宅ローンの返済額と言われています。また住宅ローンの借入額は、「物件価格の80％まで」と言われています。実はこれらの基準はほぼ、都市銀行系住宅ローンの査定基準なのです。

“幾らのマンションなら買えるのか”は、ご自身の収入や家計から、“幾らの頭金を出せるか。月々幾らを何年間支払えるのか。”を算出するしかありません

例えば、3,500万円を35年返済で借り入れた場合ですが、都市銀行の住宅ローン長期固定金利3.13％として計算すると、月々の返済は約13万8千円。35年間の総額で5,765万円の返済となります。

「収入の25％の返済額」を当てはめると、この金額を返済できる年収は約660万円。ローン完済には、その年収が今後35年間続くか、それより多い収入で繰り上げ返済することが前提になります。

収入や家計は、家族のライフステージの変化に合わせて変わってくるので、例えば住宅ローンの返済が終わる35年分のライフステージ表をつくり、家計のシミュレーションを作ってみましょう。

購入価格の他に必要な諸費用は

マンションの購入には、購入価格の他に様々な費用が発生します。購入経費は物件の販売スタッフに、住宅ローン借入経費は取り扱い金融機関に、あらかじめ確認しておきましょう。

購入諸経費（例）
・手付金（契約時に精算）・契約書印紙代・登記登録免許税・司法書士報酬・修繕積立金 等

住宅ローン借入経費（例）
・融資手数料・融資適合証明手数料（フラット35の場合）・保証料・団体信用生命保険料・火災保険料　等

これらの費用は、借入金をまわすのではなく、現金で用意しなければならないものです。（住宅ローン借入経費は各金融機関によって異なります。）3,500万円程度の購入価格の場合、諸経費は合計で約100万円です。

マンションを購入した後も、賃貸の時にはなかった維持費がかかり、新たな支出として月々の家計が変わってきます。

維持経費（例）
・修繕管理費・固定資産税・都市計画税・住戸内修繕費（リフォーム費）等

頭金は、幾らをどう作る？

頭金は、現金で用意しなければならない諸経費の他、住宅ローン査定の「購入価格の80％」という査定基準をクリアするためにも、購入価格の20％は用意しましょう。また頭金が多いほど、金利のかかる借入金は抑えられます。

しかし頭金を貯めるには、今住んでいる賃貸の家賃を払いながら貯金しなければならず、そうたくさんは貯められないものです。頭金が少ないが、お買い得マンションを見つけてしまったような場合、どうすればいいでしょうか。

両親からの資金贈与
もし直系の両親から資金をもらえるなら、マイホーム購入資金なら3,500万円まで贈与税が無税という制度「相続時精算課税制度の特例」が活用できます。マイホームで利用する新築の住まいであることなど、条件を満たしていれば活用可能なので確認してみてください。この特例の適用は、平成19年12月31日までです。（平成18年税制改正）。

提携ローン
マンションの事業主や販売会社の提携金融機関のローンなら、購入価格の80％という枠以上に借り入れができるケースがあります。ただし若干金利が高めになっていることがあります。借り入れ後に繰り上げ返済をして、総返済額を少なくする工夫をしましょう。

夫婦共同作業での購入

妻の収入があれば、それを住宅ローンの繰り上げ返済に回すことで、定年までに住宅ローンを完済することも可能ではないでしょうか。

マイホームの名義は、世帯主である夫名義にする場合が多いのですが、夫婦共有名義にもできます。そうすれば、収入のある妻なら、妻自身も住宅ローンが組めます。住宅ローン減税は、収入があり住宅ローン借入のある夫婦双方に適用されます。

妻の収入は、世帯主の夫が配偶者控除を受けられる「年収105万円」がボーダーラインだという考え方もありますが、それ以上の金額でも、配偶者特別控除の適用ができます。自分で社会保険料を納めなくてもいい「年収130万円」のラインでもいいかもしれません。

なくてもいい支出は思い切って削ろう

まずは生命保険の見直し。住宅ローンには、借り入れた本人が亡くなった場合に残債が保証される（遺族が残金を支払わなくても良い）、団体信用生命保険（団信）が付く場合が多いのです。(一部の住宅ローンは任意加入です。)ですから、生命保険の死亡保障は、住宅ローンの残債を考えなくていい金額で良いのです。団信の中には、三大疾病特約や、ガン特約が付くものもあります。高額な保険料は見直しましょう。

あまり車に乗らない方は、車を手放す選択肢も。利便性や交通アクセスの良い立地なら、車は不要。それより資産価値の高い、ワンランクアップのマンション購入の方がよいかもしれません。車の売却益を頭金に充て、駐車場代や車検代などの経費を、住宅ローンの返済にまわすことも考えてみましょう。

今の収入や家計をとことん見直しながら、無理のない購入予算を組んでみてください。

神ひとみ（ジン ヒトミ）
株式会社メイプルノア代表取締役
1964年東京生まれ。リクルート、浜野商品研究所などを経て、1996年よりマーケティングプランナーとして独立。分譲マンションの販売計画、広告デザインと共に、より良い住まいのあり方をディベロッパーに企画提案している。滞在型市民農園（クラインガルテン）の事業プロデュースは1994年から。田舎の農園で暮らすセカンドライフを提案している。