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マンション購入ガイド
マンション購入のポイントや住宅ローン、設備に関して解説します。
賢いマンション購入のためのノウハウとアイデアをご紹介。
第21回実は勝負の「内覧会」
多くの分譲マンションは、まだ建設されていない段階で、図面等の資料をもとに説明され、販売されます。竣工した後の建物、住戸を実際に見ることができる「内覧会」で、厳しいチェックをしていただきたいのです。
「竣工」？「内覧会」？「正式契約」？「引き渡し」というステップ1
購入する側は、何度も現地に足を運び、敷地の造成や建設中の様子などを見ることが重要なのですが、完成した建物を確認をすることで、最終的に購入を決定することができるのです。正式契約までに、完成した建物を自分自身でチェックできる機会が「内覧会」です。
既に完成した後に販売している物件は別ですが、多くの分譲マンションは、建設・施工中に販売されますので、購入の申し込みをして、申込金（申込証拠金）あるいは手付金を入金した後に、建物が竣工し、「内覧会」で建物内や住戸を見ることになります。「内覧会」は、物件によっては「建物検査」と称していることもあります。
内覧会でチェックしていただきたいのは、住戸なら、設計図面通りに仕上がっているか、内装に傷等がないか、設備の不具合がないか、ということです。
内覧会で発見した不適切な部分は、工事を手直ししていただく要求ができます。その手直しを確認した後で、「正式契約」「引き渡し」となります。完成後の建物、不適切な部分の手直しにどうしても納得がいかない場合、正式契約をせずキャンセルすることができます。
この場合、「申込金（申込証拠金）」は、正式契約に至らなかった場合は返還されるべきものとなっていますが、代金の一部に相当する「手付金」は返還されませんので、申し込みの際に確認しておくのが良いでしょう。
全てに納得できたということで、「正式契約」となり、所有権が、売り主から買い主に移行する手続きをし、「引き渡し」となります。
ちなみに、住宅ローン決済は、正式契約や引き渡し前に行われます。従って、最終的にローン審査が通らない場合、正式契約できないケースがあります。
内覧会でチェックすべきこと
まずは住戸。設計図面を片手に、メジャーを持ち、設計通りになっているか、寸法が合っているかをチェック。稀に、造り付けの収納部分の寸法が違っている場合があります。
せっかく図面集を見ながら家具レイアウトを計画していても、実際の寸法が違っていたために、家具が入らない、ということもあります。
図面集には、「実測とは異なります。」と記載されていることがありますが、あまりに違う場合は、施工間違い、規格違いということもあります。
ドアや窓、収納の開閉部分の具合はすべてチェック。実際にすべて開閉してみてください。開閉がきしんでいたら、どこかの寸法が狂っているかもしれません。
収納部分やキッチン設備の取り付け方は丁寧か、設備は資料通りのものになっているか、クロスやフローリング、バルコニーのコンクリート貼りは綺麗で傷がないか、一つ一つ見ましょう。
見逃しがちなのは、カーテンレールやピクチャーレール、収納内部のクロスや板貼り部分。目につきにくいので、内装が荒くなりがちです。このような部分は、図面集の寸法より、若干異なることがありますが、若干の寸法差は、実際の寸法が優先されます。ちなみにカーテンを取り付ける際の採寸は、カーテンレールのフックから床までを実測してください。
建物のチェックも、内覧会では最後のチャンスとなります。重要なのは、建物の構造や施工のあり方をよく理解する、ということです。建物構造、配管、配電のことをよくわかるまで質問しましょう。建物メンテナンス、管理のシステムも、納得できるまで説明を求めます。
建物のメンテナンスは見逃しがちです。優れた耐震構造であっても、実は20年後に部分的な取り替えが必要で、それが高額ということも。メンテナンスの費用を捻出するのは、購入した住民です。そのようなことをわかっていないまま契約することのないように。
内覧会では、このようなチェックや質問への販売側の姿勢をこそ、確認していただきたいのです。販売側の態度が曖昧だったり、質問に答えてくれない場合、また全体的に事業スケジュールに無理があると気付いた場合は、最終段階でキャンセルする勇気を持っていただきたいのです。
突貫工事になりがちな事業スケジュールに注意する
建物は、竣工後、建設・施工業者から、まず事業主（施主）に引き渡されますが、その前に、建設会社から、下請けの工務店への検査があり、事業主自身も検査するのが普通です。事業主が確認した後、検査機関による建物検査があり、合格すると「検査済証の交付」がされます。購入する側への内覧会はその後です。
実際には、様々な手直しが各段階で発生します。内覧会でも手直しがあると予想しておかなければなりませんから、その期間をとると、建物完成（竣工）から入居までは、どうしても1ヶ月?2ヶ月はかかるのです。
良い物件とされているのは、建物完成（竣工）から入居までに、最低、1ヶ月位のスケジュールがとられている物件です。あらかじめ手直しの期間をとっていない、ということになると、検査が甘いか手直しが甘いことになる、突貫工事の典型的スケジュールと考えられます。
100戸以下のファミリーマンションを建てる際、大手の建設・施工業者は、下請けの工務店を使うことがほとんどです。そのようなマンションの多くは、建設費がギリギリのため、できるだけ省コスト、省スケジュール主義で建てられていると言われています。
問題は、省コスト、省スケジュールそのものではないのですが、そのようなギリギリ施工のマンションは、手薄な工事体制で、突貫工事にならざるを得ないことがある、という点には気をつけなければなりません。
事業主が、土地購入から事業計画、設計、建築確認、そして着工となるまでに、思わぬ時間がかかってしまうと、工事期間でスケジュールの帳尻を合わせることになりがちです。事業主の収支計画上、「正式契約」「引き渡し」＝入金時期を伸ばしたくないからです。
そのような物件の場合、建物完成（竣工）から入居までの時期が極端に短いことになり、すなわち、無理な突貫工事のスケジュールとなり、現場で手抜き工事になる可能性が生まれてしまうのです。
建物完成（竣工）の予定年月、入居の予定年月は、「物件概要」として、パンフレットや図面集等の資料には必ず記載しなければならないことになっていますので、注意して見てください。
マンションは、最後の最後までチェックし確認し、粘って考え、キャンセルしてもいい買い物だということを忘れないでください。
神ひとみ（ジン ヒトミ）
株式会社メイプルノア代表取締役
1964年東京生まれ。リクルート、浜野商品研究所などを経て、1996年よりマーケティングプランナーとして独立。分譲マンションの販売計画、広告デザインと共に、より良い住まいのあり方をディベロッパーに企画提案している。滞在型市民農園（クラインガルテン）の事業プロデュースは1994年から。田舎の農園で暮らすセカンドライフを提案している。
