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マンション購入ガイド
マンション購入のポイントや住宅ローン、設備に関して解説します。
賢いマンション購入のためのノウハウとアイデアをご紹介。
第40回郊外マンションで“幸せライフスタイル”に切り替える
東京都心部で、高額高級マンションの分譲が相次いでいます。多くは老朽化した社宅や管理資産の跡地で、都内高級住宅地に建てられるマンションという希少価値のある物件。また、新しい再開発エリアの代表格である湾岸部では、有名外国人タレントを使ったコマーシャルで、高級タワーマンションが注目を集めています。それらの価格は高めです。しかしそうした中、「そんな高額な物件には手が届かない」と嘆き、マンション購入を諦めている人も少なくない様子。「都心のステイタスマンション」という暮らしを諦めるのではなく、異なる選択肢で、人生をバラ色にするライフスタイルを築くことも可能です。
都心マンションを買えない買わない人が増えている
首都圏のマンション販売数が落ちています。07年度の新規物件販売数は、前年比17.8％減（不動産経済研究所調べ）。東京23区内の新規物件販売数は、首都圏全体の24.3％で、前年比12.1％減。23区内の販売数は3年連続して減少しています（リクルート社調べ）。
しかし一方で、都心近郊のマンションの販売数は伸びています。首都圏全体の新規物件販売数の23.4％になる千葉県では前年比8.2％増、首都圏全体の16.0％の新規物件販売数になる埼玉県では5.8％増です（リクルート社調べ）。
その理由には、以下のようなことが考えられます。
一つには、「買い控え」による販売不振です。昨年07年から今年08年にかけての株価下落やオイル高によって、経済成長の下方修正も発表されました。景気に対する先行き不透明感があります。給与の増加がそれほど見込めないなら、どのくらいの価格のマンションを買えばいいのだろうかと、しばし考えてしまう人が多いのではないでしょうか。
二つめは、「高すぎる都心マンションの敬遠」があると言われています。これは07年末あたりから雑誌などに取り上げられてきました。資産層や共働き層のニーズに応えるべく、プランや立地という付加価値が付き高価格になっていた都心マンションにかげりが見え始めたのは、それほどたくさんの資産層はいない、という実態を示しているのかもしれません。
三つめは、07年の特殊事情。07年の建築基準法改正の影響で、建築確認申請を出してから許可されるまでの期間が長くなって着工が遅れたため、販売にこぎつけられる物件数が減少したのです。08年は既に在庫物件がダブついているため、着工を見合わせることが想定され、いずれにしても販売数はさらに減少すると見られています。08年にささやかれているのは、販売時期を逃してしまい在庫物件となっているマンションの「値引き販売」です。もともとのマーケットが小さい郊外エリアから、不動産会社の資金繰りのための在庫処理が行われると言われています。
これらのことを考えると、今は、「高額な都心物件を避けて、割安な近郊のマンションを選択する」ことがトレンドと言えるでしょう。つい最近まで、「マンションは都心回帰」と言われ、都心の人気立地に暮らす夢を描いてマンションを探そうと考えていた人も、そろそろ、郊外立地のマンションでの暮らしを思い描いてみる時期かもしれません。
物件検索で知る「買える郊外マンション」のプロフィール
まずは分譲マンションがリストアップされたウェブサイトで、買える分譲マンションを探してみましょう。マンションには、立地（最寄り駅・徒歩分数）・住戸面積・間取り・価格などいろいろな条件があり、希望する条件全てに当てはまるものを探すのは大変です。
例えば次のように「優先順位」を決め、ご自身の予算内で買えるマンションを探すと良いでしょう。第一に優先すべきなのは、予算＝買える価格です。
(1)買える価格
まず、買える価格を絞っていきます。いったい幾らなら買えるのかという物件価格は、注ぎ込める「頭金の額」と、収入や家計と照らし合わせた「ローン返済の試算（35年返済で借り入れるが、できれば定年の55〜60才までには全額返済できるよう繰り越し返済する。）」の2つから想定します。反対に、最寄り駅物件の価格帯を見ながら、買える価格帯の物件があるエリアを探してみるという、逆検索もやってみます。
(2)必要な間取り＋広さ
次に重要なのは間取りと広さ。間取りは、夫婦と子供の数分だけの居室数が必要なのですが、子供一人なら2LDK、子供がいないなら、1LDKが必要最低限の間取り。しかし、こだわりたいのは広さの方でしょう。同じ2LDKで、購入予算内ならどのくらいの広さが購入可能なのかを見ながら、欲しい間取りと広さで、買える価格のマンションがあるエリアはどこなのか、と検索してみます。
(3)買える物件がある最寄り駅
本来、最寄り駅が購入条件の第一になる人もいるでしょう。多くの人がこだわりたいのは通勤時間。妥協できる通勤時間の最寄り駅をリストアップします。しかし、駅から歩いてもいいのか、乗り換えてもいいのか、各駅停車駅最寄りでも良いのかによって、「通勤時間エリア」は変わってきます。また、通勤時間だけでなく、住みたいエリア、街にこだわりたいということもあるでしょう。それらを考慮しながら、「徒歩15分圏内までの最寄り駅」「徒歩20分前後あるいはバス便でも良い最寄り駅」と、「住みたい街の最寄り駅」の3つを取りあえずリストアップし、その中で、上記�´△魏�めて検索してみましょう。
そうして導き出されたマンションは、どのようなマンションでしたか。あー、住みたい街に住めない、欲しい広さが買えない、この価格で買えるマンションがこんな郊外にあるなんて・・・と嘆くことになったでしょうか。
それとも、意外に通勤時間を妥協して各駅停車駅にしてみたら、買える価格で欲しい広さの物件があったとか、広さに目をつむったら意外とそんなに郊外に行かなくても買えそうだとか、わかったことがあるでしょう。
そこで次に考えていただきたいのは、「本当にこわだりたいのは何か」という点と、「郊外に目を向けたら・・・」のバランスです。
今までのこだわりがあっさり変わる“郊外生活”の新視点
■沿線へのこだわりを見直す
首都圏で人気の沿線と言えば、表参道や大手町に直結する田園都市線や、横浜元町・自由が丘・代官山といったお洒落なショッピングエリアを結んでいる東急東横線が筆頭でしょう。東急線、京王線、小田急線といった私鉄沿線も根強い人気エリア。最近ではりんかい線で恵比寿や渋谷に直通のお台場や有明も、街の開発に合わせて人気エリアになっています。
しかし「乗り入れ」「接続」に目を向けると、今まで自分が敬遠していた路線、考えていなかったエリアも視野に入ってきます。
最近では、渋谷まで乗り入れする東武東上線や、大手町や表参道にも直通の半蔵門線に乗り入れる京成線、秋葉原まで開通したつくばエキスプレスが見直されています。大船・藤沢・逗子・平塚といったJR東海道線エリアは、JR湘南新宿ラインが増便して恵比寿・渋谷・新宿通勤圏になり、人気が高まっています。
今までこだわっていた、都心主要駅に近く、お洒落で知名度の高い街にアクセスが良い路線や駅ばかりではなく、直通路線、乗り入れ路線に目を向けると、もっと郊外の駅までがラクラク通勤圏、生活圏として視野に入ってくるはずです。
■買い物のこだわりを見直す
都心の一人暮らしで車がない時の買い物と言えば、週末に自転車で近くのスーパーに行くって買い置きをし、平日は最寄り駅からの帰りにコンビニに立ち寄り、服や雑貨や化粧品類は、会社帰りや休日に出掛ける大きなターミナル駅のショッピングセンターを利用するなどでしょう。
買い物は駅前周辺の店でするものと考えると、駅からさほど歩かない距離に暮らしたい。買い物しやすいお店が近くにある場所に住まなければ、と思いこんでいるのではありませんか。
車がある生活を前提にしている郊外には、巨大な複合商業施設ができています。食品や日用雑貨を扱うスーパーマーケット、ドラッグストア、インテリア雑貨や園芸用品などのDIY的な店、ユニクロや無印良品などのカジュアルウエア、大規模書店、子供服やおもちゃのお店などが一体で入居する施設が、郊外にはあります。そこは、買い物が週末一度で済ませられる場所。夜、帰宅途中に疲れた体で買い物をしなくても、週末にまとめ買いして大型冷蔵庫や食品庫に保存しておけば良いのです。
そうだとすると、わざわざ買い物がしやすい最寄り駅、しかも駅からの徒歩圏などという条件が不要になります。
■家族一緒の時間を見直す
郊外にはアウトレットモールや、家族で楽しめるファミリーレストラン系の外食チェーンが目白押し。どれも庶民にうれしい価格帯で、今度はどこに行こうかと楽しみになってしまうほどです。ファミリーレストランでの週末の外食は、家族一緒にワクワクできる時間。いわばレジャーなのです。価格が安いから、毎週でも外食というレジャーを楽しめる。郊外の素敵な生活スタイルと言えるでしょう。
今まで、家族一緒に食事をしたいと思いから、通勤時間がなるべく短い都心生活にこだわってきたのではないでしょうか。一緒の食事は、朝食と週末と割り切ってしまえば、“あと20分は通勤時間を増やす”事も、苦にならないかもしれません。むしろ早起きと豊かな週末をこそ充実させてみませんか。
■都市の利便性を見直す
都市は便利だと思ってきた人も多いでしょう。しかし都市にあるもので郊外にないもの、絶対に必要なものって、いったいどのくらいあるでしょう。大抵の街には、実は大抵のものがあるのです。
病院、小・中学校は、住宅が多い郊外にこそ充実しています。すぐそばにあったらいいなと思っていたレンタルビデオショップや、お洒落な服を売るショップはなくても、郊外の住宅地には、ゆっくり時間を過ごせる広めのカフェレストランや、天然酵母のパン屋さん、のんびりできる公園や遊歩道、大きな図書館があります。
家から近い進学塾がなくても、子供たちがのびのび過ごせるサッカークラブやスイミングスクールが揃っているかもしれません。家の近くにないと困ると思っていたクリーニング屋さんは、郊外では配達してくれますし、レンタルビデオ屋さんがなくても、インターネットでレンタルできるシステムを利用すればいい時代と言えるでしょう。
都市の利便性は、実はそんなに必要なのか、実際に使っているのかという点をよく考えると、代替できるものでいい、ということも多いはずです。
■郊外でしかできない生活を見直す
野菜畑が多いエリアでは、住宅地の中に、新鮮な地元のとれたて野菜を売る農産物直売所があります。スーパーマーケットで産地を確かめながら新鮮そうなものを選んで買うよりも、はるかに安く美味しい新鮮野菜が手に入ります。郊外ならではの贅沢です。
最近増えたスーパー銭湯は、ほっとできるリラクゼーション施設。地下から汲み上げている天然温泉も増えました。新しい施設は1日滞在できる居心地の良さです。入浴の後、マッサージをしたりテレビを見ながら休んだり、ちょっとお酒をいただきながら食事をしたりという楽しみも。郊外ならではのスーパー銭湯巡りも楽しいものです。
郊外のフィットネスクラブは施設が広くのびのびしています。都心の施設のように、狭いスタジオやジムで、気を遣いながら窮屈に利用することはありません。プールも広いです。こうした施設を利用してフィットネスをする中高年が増えています。もちろん、健康になること間違いなし。
貸し菜園も増えています。年間1万5千〜2万円で楽しめる貸し菜園は、週末に草取りなどの手入れをし、土に親しみ、野菜を収穫する喜びを味わうことができます。無農薬での野菜作りも挑戦のしがいがあります。子供と一緒に自然に親しむことができる絶好の機会です。
郊外は、山や海、川などの自然に近いことが何よりも得難いことです。都心という混雑するエリアから郊外の自然のあるレジャーエリアまでは、特に連休や夏休み、トップシーズンの週末ともなると渋滞を避けられません。ちょっとしたレジャーエリアまで高速道路を使わずに一般道をスイスイ移動できるのは、郊外立地ならでは。さあ、今度はどこに行こうかと楽しみにできる週末レジャーが、郊外生活を彩ることでしょう。
今まで選択肢になかった「郊外生活」というのびやかな幸せライフスタイルに注目してみてください。郊外型マンションには、都心マンションでは得られない、開放感や明るさや広さという付加価値がもれなく付いてくるかもしれません。ぜひ、知らなかった街のモデルルームにも足を運んでみましょう。
神ひとみ（ジン ヒトミ）
株式会社メイプルノア代表取締役
1964年東京生まれ。リクルート、浜野商品研究所などを経て、1996年よりマーケティングプランナーとして独立。分譲マンションの販売計画、広告デザインと共に、より良い住まいのあり方をディベロッパーに企画提案している。滞在型市民農園（クラインガルテン）の事業プロデュースは1994年から。田舎の農園で暮らすセカンドライフを提案している。
