選ばれる賃貸住宅とは？　
耐震・耐火・耐久の視点

入居者の暮らしとオーナーの資産をしっかり守り、
建物維持コストも抑えるために。

■ヘーベルメゾンの空室率（30年一括借上げを利用した物件が対象）

入居率平均97.4％がもたらす安定経営
オーナーにも入居者にも支持される秘訣とは

　賃貸住宅を経営するオーナーにとって、気になるキーワードが「空室率の増加」だ。2015年の相続増税やマイナス金利の影響を受け、不動産に投資する新規のオーナーが急増した。ブームが一段落したとはいえ、「賃貸住宅の供給が過多になっているのでは？」という懸念を持つオーナーも多いのではないだろうか。

　土地を持っているオーナーにとって、賃貸住宅経営は土地活用の有効な選択肢だろう。リスクを過度に心配して、土地を活用しなければ、無用な税金を払うことになったり、本来得られるべき収入が失われることになりかねない。リスクを正しく理解して、そのリスクをできるだけ排除する対策を行うことによって、安心した賃貸経営を行うことが大切となる。

　上のグラフはヘーベルメゾンの空室率（月平均）を示しており、2017年度は月平均2.63％となっている。総務省が5年おきに調査する賃貸住宅の空室率は17～18％を推移しているのに比べて、極めて低い水準だ。しかも、数字は毎年下がり続けている（改善している）。データが示すように、旭化成ホームズの賃貸住宅「へーベルメゾン」が今、入居者から強い支持を集めている。

　トラブルの報じられることが多い一括借上げ（サブリース）についても、同社が過去10年間で締結した一括借上契約の解約率は1％にも満たない。これはオーナーの賃貸経営が当初の計画通りに進捗していることを示すデータとも言えるのではないだろうか。へーベルメゾンがオーナーや入居者から選ばれている理由について、同社の集合住宅推進室で室長を務める福田浩司さんに聞いた。

入居者の暮らしとオーナーの資産を守るために
徹底して耐震・耐火・耐久性能を追求する、ブレない企業姿勢。

旭化成ホームズ株式会社
マーケティング本部営業推進部　　
集合住宅推進室室長福田浩司さん

1993年入社。賃貸住宅部門の営業を18年間経験し、同部門のマーケティング室長などを経て、2017年に新設された本社マーケティング本部営業推進部集合住宅推進室の室長に就任。

へーベルメゾンでは「選ばれる理由をつくる。」というメッセージを発信しています。オーナーの方々に選ばれる理由とは、具体的に何だと思いますか？: 　賃貸住宅は、建築が目的ではなく、収入を得るための手段です。だから、建物の性能が長く保てないとか、後から想定外の費用がかかるというのでは、手段として期待される役割を果たしているとは言えません。支出を抑制し、想定した収入を確保できる建物の高い基本性能が、へーベルメゾンがオーナー様に選ばれる一番の理由です。そのうえで、多様な入居者ニーズに応えるプランの選択肢があり、30年一括借上げ、60年点検システムなどのサポートが充実しているのも、支持を頂いている理由だと考えています。

戸建住宅の「へーベルハウス」は建物が丈夫という印象が定着していますが、「へーベルメゾン」も建物の性能がセールスポイントでしょうか？: 　両者のスペックは基本的に同じです。賃貸住宅だからといって、建物の性能を落としてコストを安くしようとは考えていません。私たちは1972年に住宅事業を開始した当初から、耐震・耐火・耐久といった建物の性能にこだわってきました。ドイツの技術者ヨゼフ・ヘーベルが開発した高機能の軽量気泡コンクリート「へーベル」に、鉄骨躯体の技術を組み合わせ、性能を進化させてきました。へーベルメゾンの基本躯体構造の耐用年数は60年以上^※です。入居者が評価するポイントとしても、耐震性や耐火性、遮音性などの性能が高くて、安心して住めるという点が大きいですね。 ※ 基本躯体構造とは主要鉄骨、鉄筋コンクリート基礎、外壁・屋根・床・ベランダヘーベルを示します。旭化成ホームズが定めるメンテナンスプログラムに従った外装部材の交換・補修がすべて計画どおりに実施されることを前提とします。

すべてのヘーベルメゾンに使用されている軽量気泡コンクリート。
8つの複合性能を持つ理想的な建材で、安心と快適を守り続けます。

へーベルメゾンは鉄骨躯体にヘーベル版を外壁・床・屋根に組み合わせて使用しています。

耐震性や耐火性へのニーズは高まっているのでしょうか？: 　東日本大震災や熊本地震を経て、オーナー様や入居者の意識は変わってきています。実際に、日本で起こった震度5弱以上の地震の回数は年々増加していて、2000年代の10年間は1990年代の約2.5倍の約130回、2010年代は前半の5年間だけで前の10年間と同じ発生回数に達しようとしています。地震の予測は難しいものの、こうした現状において、入居者の暮らしを守るだけでなく、オーナー様の資産を守ることも大切です。賃貸住宅は、もしも災害で使えなくなった場合に、資産損失の影響は非常に大きい。だからこそ、耐震などの基本性能は非常に重要だと言えるでしょう。当社の建物は、非常に過酷な環境下のテストで高い耐震性を実証しています。
■震度5弱以上の地震発生回数（1980年〜）単位：回数

出典：気象庁データをもとに自社で作成

災害から資産を守る性能とは、どういう性能ですか？: 　建物が倒壊・焼失しないというのは当然ながら、重要なのは、万一の場合の「建物の修復性」です。例えば、住宅性能表示制度が規定する「耐火等級」では、室内手前の石こうボードが一定時間燃えなければ、最高等級と評価されます。でも、石こうボード手前まで燃えると、外壁や柱、配線・配管などのライフラインも損傷することになり、経済的な被害は大きくなります。へーベルメゾンは、外壁であるヘーベル単体で基準をクリアしているため、外壁内側の重要パーツが損傷することがなく、火災の後の補修も外壁表面の軽微な作業で済ませることができます。当社は、入居者の命や暮らしに加えてオーナー様の資産も守るという強い信念を持っています。
■建物別による耐火ラインの違い

高い耐久性がもたらすメリットを教えてください。: 　長期安定経営の重要なポイントの一つは「支出の抑制」ですが、へーベルメゾンは建物が高い品質を長く維持する基本性能によって、ランニングコストを低く抑えることができます。基本躯体構造が60年以上の耐久性を持ち^※1、防水性能においても、大手メーカー^※2で初めて30年の初期保証を実現しています。また、各外装部位の修繕の周期を15年や30年にそろえたことで、効率的なメンテナンスができ、収支計画も立てやすくなります。 ※1 基本躯体構造とは主要鉄骨、鉄筋コンクリート基礎、外壁・屋根・床・ベランダヘーベルを示します。旭化成ホームズが定めるメンテナンスプログラムに従った外装部材の交換・補修がすべて計画どおりに実施されることを前提とします。 ※2 東洋経済新報社『会社四季報業界地図2018年版』掲載の大手戸建て住宅会社より、旭化成ホームズ調べ

賃貸経営をお考えの方の不安や悩みに、どう応えていきたいと考えていますか？: 　賃貸経営はあくまでもオーナー様の収入確保や節税対策の手段の一つ。当社ではカタログや賃貸経営の実例集のほか、土地活用以外の選択肢を含むいろいろな資料や情報をご提供しています。オーナー様に賃貸経営のメリットやリスクをはじめ、必要な情報や知識を提供するのが大事だと考えているからです。
　また、オーナー様が過度に不安を感じることがないよう正しい情報を丁寧にお伝えすることも、私たちの役割だと思っています。「空室率」を例に挙げると、一般的な認識と異なる指標（「空いている部屋数」÷「空いている部屋がある建物の総戸数」）を使用するケースが報道などでは多くあります。満室となっている建物をすべて省いて計算すれば、必然的に数字は高く見えます。このような算出方法の違いをきちんとご説明し、オーナー様が過度に不安を感じることなく正しい認識をお持ち頂いたうえで、土地活用をお考え頂きたいと思っています。