のなか･きよし／的確な市場分析、マンションに対する厳しい選択眼によるコンサルタント、執筆活動などで活躍。ウイットに富んだ話しぶりの不動産セミナーにも定評がある。主な著書に『「売れる」「貸せる」マンション購入法』『ワンルームマンション投資法』など。
アジアの中核都市として再開発･整備が進む東京
東京は今後、日本のみならずアジアの中核都市として、インフラ整備や再開発が進められていきます。都市の国際競争力をつけるために、国が大規模な再開発を予定している都市再生緊急整備地域の面積のうち３割以上は東京です。国や都は優遇税制や規制緩和で、外国企業を誘致するプロジェクトを推進していく予定です。東京五輪が実現すれば、さらに魅力的な都市になっていくでしょう。
なかでも今後、大きく変貌しそうなのが湾岸エリアです。羽田がアジアのハブ空港化し、周辺エリアの整備･再開発が進むでしょう。
品川から田町にかけての一帯は、山手線の新駅の整備が予定されており、東京と国内外を結ぶ南の玄関としての開発が大きな注目を集めています。お台場に新しい商業施設がオープンするなど、臨海副都心もさらに発展しています。
新宿や渋谷といったターミナル駅も再開発によって生まれ変わっています。これらのエリアは今後、就業人口が増加し、居住エリアとして選択する人も増えていくでしょう。
都心は今後、ますます便利で魅力的なエリアとなり、人、モノ、金が集まってきます。都心マンションの利便性・居住性は、今後ますます増していくことでしょう。
もっとも重要なのが劣化せず“優化”する価値
都心の住まいの魅力はその建物や施設だけでなく、周囲の「生活文化圏」も含まれます。都心には、商業施設や公共施設、病院や教育機関、公園や交通機関が充実しており、そのエリアの人気に大きな影響を与えます。
建物や設備は年月とともに劣化していきますが、「山手線内」「駅から５分」といった立地は劣化しません。むしろ都心においては"優化"することも珍しくありません。再開発や新駅の誕生などで利便性が増せば、そのエリアの価値も上がります。都心の電車は延伸や本数の増加などでどんどん便利になっています。駅ナカに保育所や銀行が入るなど、駅の利用価値も上がっています。駅から近いことの価値も、ますます高まっているのです。
地域の活力や人気はそのエリアの人口に比例します。日本は今後、人口が減っていきますが、都心に住みたい人の人口は減らないでしょう。全国的に見ても、子どもが増えている地域は限られています。その中でも東京は子どもが増えている数少ない地域です。
仕事をこなしながら、自分の趣味や家族との時間も楽しむ。オフィスに近い場所で、オンとオフを適度に切り替えられるのが都心の魅力です。都心への人口集中や職住接近の傾向は、今後ますます高まっていくでしょう。
不況が続き低金利の今 条件が整えば購入も選択肢に
マンションの価値は、立地以外にも経済･市況要因、個別要因によっても決まります。
経済･市況要因とは、購入した年の経済情勢や社会情勢のこと。どんなマンションもバブル期に買えば、価値は下がる一方です。不景気で低金利、マンション価格が安い時期に買った物件は、価値が落ちにくい傾向があります。今は不況が続き、かつてない低金利です。そのうえ政府が物価２％上昇のインフレを目指しています。今後、マンション価格の上昇も考えられます。同時にインフレに強い資産がマンションです。外的条件だけみれば、マンション購入には良い機会だといえるかも知れません。
個別要因とは、住戸内の広さや階高、設備、共用部分や管理などのマンション自体のスペックです。価値を維持するといった意味では、できる限りグレードの高いものを選んでおきたいところです。快適に暮らすためには、何平方メートルという面積だけでなく、天井高や階高を含めた立方メートルという体積が十分にあるかどうかに着目することも大切です。
スイスに「我が家には安物を買うほど余裕はない」という言葉があります。多少高くても良いものを買えば、長く使え、結果的に安い買い物になるということです。マンションも同様で、多少高くてもいい物件、なるべく価値が下がらない物件を選ぶことが大切です。（談）
