環境悪化で運用成績が低下　中長期的には割安の見方も〈Ｊ−ＲＥＩＴ３年ランキング〉

　世界的な金融不安は、株式市場のみならず、不動産を含めた様々な投資市場に影響を及ぼしている。そこで今回は追加型の株式投資信託２６１４本のうち純資産額が１０億円以上のファンドを対象として、モーニングスターが独自に分類した類似ファンド分類の中から「Ｊ―ＲＥＩＴ（リート＝不動産投信）」に注目してみた。

　過去３年間においては、０７年５月ごろまではＪ―ＲＥＩＴ市場へは海外からの資金流入が継続。ただ、その後は海外では金融不安、国内では住宅市場の低迷などが投資家心理を冷やし、資金流出が続いた。

《アクティブファンドが優位》

　こうした状況の中、３年間のトータルリターンのランキングでは、トップ１５本中１２本がアクティブファンド、３本がインデックスファンドとなった。

　１位の「Ｊ―ＲＥＩＴオープン」は個別銘柄の収益性・流動性などを考慮して、銘柄を選定する。９月末時点での組み入れ銘柄数は３９と、東証上場銘柄４０のほぼすべてを組み入れているものの、上位３銘柄の比率が３７．９％と高く、メリハリがつけられている。

　２位の「中央三井　Ｊリートファンド」はグループの不動産業務のノウハウを活用。９月末時点での組み入れ銘柄数は２９と、厳選した銘柄でポートフォリオを構築している。

　１１位にランクインした「ＭＨＡＭ　Ｊ―ＲＥＩＴインデックスファンド（毎月）」は、東証ＲＥＩＴ指数（配当込み、９月末の実績＝３年年率マイナス７．５０％）とおおむね連動した投資成果を目指す。指数との連動性の高さと、類似ファンドに比べて信託報酬が低い点に特徴がある。

《解散価値を下回る株価多い》

　融資の厳格化に加え、１０月には資金繰りの悪化から上場Ｊ―ＲＥＩＴの破綻（はたん）などもあり、市場全体の回復には時間を要するとの見方も多い。信用力に勝る時価総額上位銘柄に資金が集中する状態が続き、当面はアクティブファンドが優位の状況が続くと思われる。

　一方、Ｊ―ＲＥＩＴの多くが現在の株価では既に解散価値を下回っており、資金繰りのめどがつけば、株価の修正が進むとの見方もある。ファンドのポートフォリオの予想配当利回りがおおむね５〜６％となっている点も注目されよう。為替市場の不安定な動きが続く可能性もあり、Ｊ―ＲＥＩＴファンドは、中長期的にはミドルリスク・ミドルリターンの商品として再度見直される可能性もある。

（モーニングスター社）http://www.morningstar.co.jp