家づくりをはじめる方へ 住まいづくり基礎知識

住宅購入の資金計画は、注意がいっぱい!
返済方法には借入先ごとに異なり、様々な方法があります。
「いくら借りれるか」よりも「いくらなら返していけるか」を重視し、無理のない返済方法を、しっかり理解してから計画しましょう。

資金計画

STEP1.借入額の限度を知る

借入額の限度を知る

銀行などから資金を借り入れる場合、自分の収入や住宅の価格によって借入額が決まってきます。まずは、購入したい住宅の価格をおおよそで決めておきましょう。

「財形」の場合、収入基準は年間の返済額の4倍以上の年収があること。民間では、金融機関ごとの条件が決まっています。この基準を超えそうなときは、借入額を減らすか、返済期間を延ばすなどの対策が必要です。

また、その他にも夫婦の収入合算という方法もあります。

  • <収入合算とは>
    基本的には住宅購入者本人の収入が基準となりますが、配偶者の収入を合わせて借入限度額を増やすことも可能です。これを収入合算(銀行は所得合算)と言い、年収の半分までを合算できます。ただし、永続的な収入が見込めることが条件で、パートなどの場合は難しいようです。

STEP2.自己資金を確保する

自己資金を確保する

「自己資金」でまかなうものとして、各種税金、手数料、保証料、それに引越代、上棟式費用などが考えられ、現金が必要となります。
建築総額の中で、諸費用の占める割合は約5~10%とみられます。頭金と合わせて、約30%が事前に準備しておきたい「自己資金」ということになります。

一般的には土地・建物価格の100%以内を借入の上限としていますが、頭金の目安としてはその20%と考えれば良いでしょう。もちろん、それ以上あればベターと言えます。「フラット35」も100%以内です。

諸費用にはこれだけある!

住宅売買契約時 印紙税・仲介手数料(仲介業者がいる場合)
ローン契約時 印紙税・融資手数料・ローン保証料・団体信用生命保険料・火災保険料・地震保険料・抵当権設定費用
住宅引渡し時 登録免許税・司法書士報酬
入居後 不動産取得税・都市計画税・固定資産税
その他 引越し代(仮住まい費用)・上棟式費用(上棟式を行う場合)・家具購入費

フラット35の詳細はこちら

ローン契約

自己資金を確保する

家が完成したあとにローン契約が行われ、返済も始まります。住宅ローンを利用する場合、正式に契約が結ばれてお金が借りられるのは家が建ったあとです。

ローンを利用するにはさまざまな費用がかかります。ローンの契約時には手数料がかかります。住宅金融支援機構の場合は融資手数料、銀行の場合は事務手数料といいます。さらに保証料がかかります。本人の代わりに、保証会社が銀行など金融機関に残りの債務を返済してくれるための費用で、住宅金融支援機構の場合は保証料0円、銀行の場合は保証会社に一括払いで支払います。保証料は保証額、返済期間などで異なります。

次に、保険料がかかります。ローンを組むときには、銀行では団体信用生命保険と火災保険への加入のご案内があります。掛け金はいずれも条件によって異なります。フラット35は団信付きの住宅ローンになりました。

団体信用生命保険 本人が死亡などによってローンの返済ができなくなった時に、保険によって支払われます。
火災保険 ローンの担保になる家の火災被害に備えて加入します。

また、抵当権設定登記も必要になります。抵当権とは、住宅ローンを返済できなかった場合に、所有権を差し出すことを約束する物件担保であり、その登録は司法書士が行います。

住宅ローン減税の詳細はこちら

住宅取得にかかる税金

家を建てるときにかかる税金は様々です。建てる前はもちろん、建てたあとに必要な税金もあります。税額は住宅の規模や工事にかかった費用によって異なります。工事費に比べれば少ない額になりますが、あらかじめ目安は知っておくべきでしょう。

主な税金

印紙税 ローン申し込み時、借入額1,000万円超5,000万円以下で1万円、工事請負契約時にもかかり、記載金額1,000万円超5,000万円以下の場合は1万円です。また、契約時にもかかります。
登録免許税 所有権の保存登記や、融資のために抵当権を設定するときにかかる税金。また、住宅用地を取得した場合もかかります。
固定資産税/都市計画税 入居後、毎年課税されます。
不動産取得税 住宅用地や家屋を取得した時にかかります。
教えて尾関先生!
借入先はどう選んだら良いの?
尾関先生

借入先については民間融資と公的融資があります。

まず、「民間融資」とは、右記に挙げた民間の金融機関による住宅ローンのことです。「民間融資」は条件・利用資格などの制限が緩やかで、種類や内容も多彩です。金利は、年2回見直される変動金利型と、一定期間固定される固定金利期間選択型が主流です。

そして、「公的融資」とは、右記に挙げた公的機関による住宅ローンのことです。それぞれ、利用資格や利用条件が定められていますので、自分に当てはまる住宅ローンを選ぶといいでしょう。

  • 民間融資
    銀行・信託銀行・信用金庫・信用組合・労働金庫・生命保険会社・損害保険会社・ノンバンク(信販・クレジット会社など)・社内融資など
  • 公的融資
    財形(一般財形貯蓄、財形貯蓄、財形住宅貯蓄など)、自治体(直接融資・融資あっせん・利子補給」)など。金利や内容は、条件によって異なります。
     (住宅金融支援機構HP参照)
教えて尾関先生!
住宅ローン・いくら借りたら返していけるの?

もし今、賃貸で家賃を払っているなら、毎月の住宅ローン返済額目安は今の家賃になってくると思います。ですが住宅ローン返し終わって人生が終わるわけじゃない。長い人生、いろんな資金が必要。

貯蓄残高がマイナスになりやすいポイントは「1・退職金で住宅ローン残額返済したけど、リフォーム代や医療費等がかさむ」「2・子供の大学資金と住宅ローン返済が重なる時期」「3・家を買った直後・住宅購入に自己資金を投入し過ぎて、数年以内に必要なお金が不足」の3点です。

解決策はキャッシュフロー表を作って家計の健康診断をすることですよ!

教えて尾関先生!
住宅ローンを借りるには何が必要?

建築確認申請と工事請負契約をする前には、 住宅ローンの申し込みをしなければなりません。

住宅ローンの申し込み時に必要な書類は、金融機関や住宅ローンのほか、建てる住宅によっても違いますが、主なものは次の通りです。

  • 借入本人、連帯債務者(収入合算者)に関する書類
    収入を証明する書類(源泉徴収票や確定申告書など)、住民票、健康保険証または運転免許証など
  • 物件に関する書類
    工事請負契約書(写)、建築確認申請書(写)、建築確認済証(写)、土地の登記事項証明書、土地公図など

〈住まいづくり基礎知識〉は印刷に便利なPDF版もご用意しています。

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