マンションの供給調整は解消するか？金利上昇が新たな懸念材料に

目黒孝一

　今年下半期のマンション市況を展望した場合、最大のポイントは高水準を維持しているマンション着工戸数と、先送りされていた発売戸数との「ねじれ現象」が果たして解消に向かうのかどうかだろう。また、日銀が量的緩和を解除した昨年３月ごろから上がり始めている住宅ローン金利も、この１年数カ月で約１％上がっており、価格上昇とともにユーザーの購入マインドを大きく左右する要因となってきた。

　今年１〜５月の新規発売戸数は、首都圏が１８．６％減の２万２５６８戸、近畿圏が６．１％増の１万２３２８戸となっている。このままのペースで推移すれば、近畿圏は当初予測どおりの３万戸台を確保できる見通しだが、首都圏は８万戸どころか、７万戸の維持もおぼつかない状況になっている。

　こうした発売戸数の減少は、（１）都心部では地価上昇に伴う販売価格の先高観から発売を絞っている、いわゆる「売り惜しみ」現象がうかがえること（２）在庫が増えている千葉県や埼玉県の郊外部における供給調整（３）住居系不動産投資ファンドへの一括売却の増加――などが主因と見られている。特に金融庁による金融機関への不動産融資の監視強化は、郊外部や地方物件を主戦場として在庫を比較的多く抱えている中堅ディベロッパーにとっては新規物件を供給したくてもできない状況にあることも確かだ。

　首都圏マンションの着工戸数と発売戸数との関係を見ると、２００１年から２００４年までの４年間は着工戸数の７割強が発売されていたが、これが２００６年には５９％となり、今年１〜５月では４４．９％とついに５割を大きく割り込んだ。上記でも触れたようにディベロッパーサイドの事情で大幅な供給調整されてきたことをうかがわせるデータの一つとなっている。

　一方、ユーザーの負担増という点では、住宅ローン金利の上昇はふところ勘定に直結するだけに、下半期市況の大きな懸念材料になってきた。住宅ローン金利はこの７月から大手都銀が前月より０．１〜０．２５％の幅で引き上げた。７月に入っても判断材料となる長期金利は引き続き上がっている。大手都銀の場合、３年固定物の現行金利は３．４〜３．５％と昨年３月の時点と比べた場合、約１％も上がっている。ちなみに３０００万円を３０年借りた場合、毎月の返済額は１３万３０００円と毎月約１万６０００円も多く支払うことになる。

　こうした住宅ローン金利の上昇を受けて、ユーザーの間では「変動型」から「長期固定型」ローンへシフトし、自己防衛する傾向が鮮明となってきた。

　下半期の供給計画を見ると、三井不動産レジデンシャルや野村不動産といった大手は、東京都江東区・豊洲や千代田区・富士見町などで進めている大型プロジェクトを計画通り発売する予定だが、郊外部や地方を主戦場とするディベロッパーにとっては、今後も大幅な価格上昇も見込めないことから、やはり同業他社の価格動向や発売時期を見極める作業が優先することになるだろう。

　発売戸数・販売価格・住宅ローン金利の動向から目が離せないマーケットになっている。