路線価上昇、住宅購入駆け込み

レインボーブリッジ脇に新しくできた「芝浦アイランド」のマンション群＝１日、東京都港区で、本社ヘリから

２１年連続で路線価日本一の東京・銀座中央通り周辺。左後方は汐留のビル群＝１日、本社ヘリから

フラット３５の平均金利と融資件数の推移

　０６年分の路線価が１日発表され、標準宅地の全国平均が１４年ぶりに上昇に転じた。バブル崩壊後初の上昇で、東京などの大都市圏を中心に昨年から続く地価回復の傾向がより鮮明になった。一方、日本銀行が７月にゼロ金利政策を解除し、金利が上昇し始める中で、住宅購入や都市部の不動産取引には変化が見え始めている。

　東京都心へ電車で約３０分。川崎市内で２年後に完成予定の高層マンションが建設中だ。３０００万円台の部屋を購入する抽選会に申し込んだ会社員（２７）は「今が買い時」と話す。

　首都圏の新築マンションの契約率は昨年２月以降、好調の目安とされる７割を上回る。マンション販売の長谷工アーベストが１年間に首都圏で住宅を買った１９２人に聞いた調査で、８割が「住宅購入を急いだ」と回答。このうち９割が「金利上昇」、６割が「地価上昇」を予想していた。

　十数年間下がり続けた地価は昨年以降、東京、大阪、名古屋の大都市圏で底を打ちつつある。日銀がゼロ金利政策を解除し、住宅金融公庫が住宅ローン金利を今月３日から現行の年３．７１％から３．７５％に引き上げ、大手銀行も金利を上げ始めた。こうした流れが、駆け込み購入を加速させている。

　一方、不動産業者はより高値で売るため、物件を出し渋る。不動産経済研究所の調べでは、首都圏で０６年上半期に発売された新築マンションは前年同期比１割減だ。

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　都心の地価上昇は、一部にはミニバブルの兆候も見られる。リード役は投資家から資金を集めて不動産を買い、分配金を払う不動産投資信託（Ｊリート）だったが、金融政策の転換で、変化の兆しが見え始めた。

　０１年に東京証券取引所にＪリート市場が開設され、これまで３６銘柄が上場し、４兆５０００億円超の不動産に投資してきた。

　だが、リートの多くは不動産を買う資金の４割程度を金融機関からの借入金で賄うため、金利上昇で利幅が縮小する。０５年度に上場した１６銘柄のうち８銘柄の初値が公募価格を割り込み、７月に上場予定だったエコロジー・リート投資法人は「市場の地合いが悪い」と上場を見送った。

　金融庁は７月、リートの一つを運用するオリックス・アセットマネジメントに対し、不動産審査が不適切などとして３カ月間の一部業務停止を命じた。平均株価に当たる「東証リート指数」は、同社に証券取引等監視委員会の処分勧告が出た６月１６日の翌営業日から２日で６．８％下落した。

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　ただ、大都市圏では、さらなる地価上昇を見込んだ動きが続いている。

　１日発表の０６年路線価で最高値がついた東京・銀座の中央通り。不動産情報誌の編集幹部は「路線価の倍近い１坪当たり１億円以上で取引された例がある。賃料が天井知らずで上がっていくと勘違いしている例をよく耳にする」と警告する。

　不動産業界は「売買価格は収益性に基づいてはじいている」（三井不動産）として、地価上昇を見込んで土地を買いあさったバブル期との違いを強調する。だが、都心のマンション用地の取得価格は「路線価の３倍が当たり前」（大手不動産会社）の過熱ぶりだ。今後は国が放出する都心の官舎などに注目が集まる。

　一方、経済が停滞する地方都市の地価は下落が続く「二極化」が鮮明になっている。