７年間所有している土地・建物があります。今は賃貸住宅にしています売ることになりました。売却益にかかる税金は？

　譲渡所得として所得税と住民税がかかります。

　この場合、土地と建物の譲渡所得は、例えばゴルフ会員権などの他の譲渡所得や給与所得などと分離して課税されます。

　譲渡は、短期と長期に区分すると聞きましたが。

　短期の税率は長期の税率の約２倍になります。土地と建物の短期と長期の区分は、売却をした年の１月１日で所有期間が５年以下のものを短期とし、５年を超えるものを長期とします。

　譲渡所得は、どのように計算しますか。

　次の算式で計算します。

　売却収入額−(取得費＋譲渡費用)＝長期譲渡所得の金額

　取得費とは、この場合、何を指しますか。

　土地の場合は購入金額です。購入時に土盛りなどをした場合は、その支払い額を加えた金額になります。もし、記録が残っていないなどの理由で購入金額が分からない場合は、売却代金の５％とする規定があります。あなたの場合は、７年前に購入しているので、実際に取得した金額で計算する方が有利になります。

　建物は、購入金額そのものではなく、購入金額から使用期間の減価償却費を差し引いた後の金額です。相談例では賃貸しているので、不動産所得の申告で減価償却費を差し引いているはずです。税務署に提出した計算書を見て下さい。

　譲渡費用とは何ですか。

　主なものとしては、不動産の仲介業者に売却を依頼した場合の仲介手数料や、売却に際して土地の測量をした場合の測量費などがあります。

　譲渡所得の金額に税率をかけて税額を求めるのですか。

　短期の場合はその通りです。長期の場合は、譲渡所得の金額を限度として最高１００万円の特別控除額を差し引きます。

　譲渡所得の金額−特別控除額(最高１００万円)＝課税長期譲渡所得の金額

　長期の場合の税率はどうなっていますか。

　原則的な規定と０３年１２月３１日までの特例の二つがあります。

【１】原則的な規定

　次によります。

（１）　課税長期譲渡の所得金額が４，０００万円以下の場合
　イ　所得税額
　　　課税長期譲渡の所得金額×２０％
　ロ　住民税額
　　　課税長期譲渡の所得金額×６％

（２）　課税長期譲渡の所得金額が４，０００万円を超える場合
　イ　所得税額
　　　８００万円＋(課税長期譲渡の所得金額−４，０００万円)×２５％
　ロ　住民税額
　　　１６０万円＋(課税長期譲渡の所得金額−４，０００万円)×７．５％

【２】０３年１２月３１日までの売却

　課税長期譲渡の所得金額にかかわらず、すべて上記【１】の（１）の税率によります。

　なお、【２】の規定は時限立法になっており、０４年の改正で見直されます。