戸建て住宅を購入する予定です。１０年間の保証制度があると聞きましたが、どういう制度なのでしょう。

　２００２年４月１日に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（品確法）で取り入れられた制度です。

　保証制度というのは、正確には「瑕疵（かし）担保責任」といって、住宅の品質や性能に瑕疵があった場合に、その修理や損害賠償責任を追及できるというものです。

　瑕疵とは、あるべき品質や性能に欠けていることをいいます。引渡時に存在していたものと、引き渡した後に発覚した瑕疵は分けて考えます。

　瑕疵担保責任の対象となる建物は何ですか。

　「品確法」が施行された２００２年４月１日以降に契約した新築住宅です。新築住宅とは、一戸建てでもマンションでも、人が一度も住んだことのない新築住宅です。ただし人が一度も住んだことがなくても空室状態で放置すると劣化することがあるので、建築工事完了時から１年経過した住宅は一度も住んだことがなくても対象外となります。

　次に、「人が居住する建物」に対象は限られています。居住用以外の事務所、店舗、物置、車庫、倉庫などは対象外です。居住と居住外の併用建物の場合は、住宅専用部分と共有部分が対象となります。

　新築住宅の建物全体が瑕疵担保責任の対象となるのですか。

　建物全体ではありません。住宅の「構造耐力上主要な部分」である基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材、床版、屋根板又は横架材など、加えて「雨水の浸入を防止する部分」である屋根、外壁、戸、わくや建具、住宅の屋根又は外壁の内部や屋内にある排水管などです。要は住宅として不可欠な部分です。

　瑕疵担保責任の期間はどうなっていますか。

　新築住宅の注文者なら施工業者から、買主なら売主から引き渡しを受けた時から１０年間です。なお、注意すべきことは施工業者と分譲業者が異なる場合は、「分譲業者が施工業者から引き渡しを受けた時点から１０年」となることです。したがって、分譲業者が施工業者から引き渡しを受けた後に買い取った人は期間が１０年より短期となります。

　瑕疵担保責任は１０年間ですが、現実に瑕疵が発覚した時から１年以内に権利行使をしなければなりません。それを過ぎると権利を主張できなくなります。

　瑕疵担保責任の期間を特約で変更できますか。

　２０年以内であれば特約で責任期間を延長できます。１０年間の保証期間は注文者、買主の権利を保護するための強行法規ですから、１０年より短くする特約をしても無効となります。