家を建てたいという知人に土地を２０年貸したいのですが、法律上、借地期間はどうなっていますか。

　借地借家法は、借主の生活安定を図って建物を所有する借地期間を３０年と規定して、これより短い期間を定めても無効としています。無効の場合の借地期間は３０年となります。したがって、ご相談の件は２０年貸すという契約をしても無効となって借地期間は３０年となります。なお期間を定めなかった場合も借地期間は３０年です。３０年より長い期間の特約は有効です。

　ここで留意していただきたいことは、現在の借地借家法は１９９２年８月１日に施行されましたが、施行前になされた借地契約は旧借地法の適用を受けるので、契約期間が相違することです。旧借地法では鉄筋、石造、煉瓦造などの堅固な建物と木造などの非堅固の建物の２通りに分けて契約期間を規定しています。契約期間についての特約は堅固な建物の場合が３０年以上、非堅固の建物の場合が２０年以上であれば有効です。これより短い期間の特約は無効となり、堅固の建物については６０年、非堅固の建物については３０年となります。契約期間の定めない場合も契約が無効の場合と同様に６０年と３０年になります。

　現在の借地借家法が堅固の建物と非堅固の建物を区別していないことにおいて旧借地法と大きく違っています。

　期間満了後の更新期間はどうなりますか。

　現在の借地借家法では、最初の更新期間についてのみ２０年ですが、２回目以降の更新期間は１０年となります。旧借地法では堅固な建物の場合は３０年、非堅固の建物の場合は２０年です。いずれもこれらの更新期間より長期の特約をすれば特約どおりの期間となります。

　更新のない借地権がありますね。

　現在の借地借家法で、初めて更新のない「定期借地権」を設けました。定期借地権は３種類あって、借地期間を５０年以上とする「一般定期借地権」、事業用建物を目的として借地期間を１０〜２０年とする「事業用定期借地権」、借地期間を３０年以上、契約消滅時に建物を買い取ることを前もって約束する「建物買取型定期借地権」があります。一般定期借地権と事業用定期借地権は公正証書によって契約をすることになっています。このように、２０年に限って土地を貸そうとすると「事業用定期借地権」しかありません。

　しかし、ご相談の件は家を建てたいという友人に貸すということですから、通常の借地であれば最低３０年間貸さなければならず、しかも満期が来ても土地所有者が借主よりもその土地を必要とする事由がなければ契約が更新され、貸し続けなければなりません。更新のない「買取型定期借地権」は契約期間が最低３０年で、かつ契約消滅時に土地上の建物を買い取ることになります。

　いずれにしても借地契約は長期にわたるので慎重に考えて契約することです。

　契約期間と更新期間を表にすると次のようになります。