借地を倉庫として使用しています。借地の返還時期はどうなっていますか

【質問】　借地を倉庫として使用していますが、契約期間満了時に借地を返還しなければなりませんか。借地の返還時期はどうなっていますか。

【答え】　土地の賃貸借契約には民法が適用されるものと、民法のほかに借地借家法が適用されるものとがあって、どちらが適用されるかによって借地の返還時期に大きな違いが出てきます。

　民法が適用される場合は、貸主と借主の合意で契約更新しない限り、借主は契約期間満了時に借地を返還しなければなりません。しかし、借地借家法が適用される場合は、貸主に正当事由がない限り借主は契約を更新することが出来るので、契約が満了しても借地を返還する必要がありません。

　借地借家法が適用されるかどうかは、土地の賃貸借契約の目的が「建物所有」にあるかどうかにかかわっています。建物所有を目的としている場合に借地借家法が適用されます。

【質問】　「建物所有を目的とする」とはどういう意味ですか。

【答え】　借地を使用する主な目的が建物を所有するという意味であって、借地上に建物が建ってさえいればよいという意味ではありません。居住用建物、各種ビル、賃貸建物などは、借地使用の主な目的が建物所有にあります。借地の一部を建物に使用し、その他を別の用途に使用している場合において、建物所有が主でそれ以外の用途が付属的であれば借地借家法が適用されます。

　反対に、建物所有が付属的であれば借地借家法は適用されません。例えば、主として借地を中古車の展示場、ゴルフ練習所、野球のバッティングセンターなどに使用し、その付属物として仮設事務所や物置を建てている場合などです。建物が主であるか従であるかは、借地面積に占める建物面積の割合、建物の構造、借地の利用状況、契約締結に際して、資材置場として使用し建物は建てないなどの話し合いがなされていれば、これらも含めて総合して判断します。

　建物とそれ以外の使用と一体不可分の場合は借地借家法が適用されると解されます。

【質問】　倉庫としての使用は建物と所有といえますか。

【答え】　借地借家法の建物使用の趣旨は、主として建物の「敷地」として使用することにありますから、人が住んだり事務所に使用したりする建物に限らず、工場や倉庫などの建物を含みます。ご質問のケースは借地を倉庫として使っているということですから、借地の主な目的は倉庫用建物の敷地として使用することにあると解されるので、借地借家法が適用されます。したがって契約期間が満了しても、貸主に正当事由がない限り借地を返還する必要はありません。

【質問】　貸主の正当事由とはどういうことですか。

【答え】　正当事由は契約更新を認めるか否かの判断となる事情です。正当事由を判断するについて考慮される中心となる事情は、借主と貸主が土地を必要とする程度の比較です。土地の必要性は具体的事実に基づいて判断されます。例えば貸主が貸地に結婚した長男夫婦の住宅を建てるとか、貸主夫婦の生活費を得るために貸地にビルを建てるなどであり、他方、借主が借地に建てている建物は生活するための住宅である、などです。

　正当事由を補充する事情としては、権利金や更新料の授受の有無、授受がなされたときはその金額、地代の額、建物の老朽化、土地の返還と引換えに立退料の支払い又は代替地の提供の申し出の有無などがあり、これらを総合的に判断します。貸主に正当事由がなければ契約は更新されます。

　ただし、２年後に自宅を建てるのでその間だけ賃借するなどの「一時利用を目的」とした土地の賃貸借契約は契約満了時に契約が終了します。また普通の借地権と異なった契約更新のない「定期借地権」に基づく土地賃貸借契約も期間満了時に契約が終了します。ご相談の件は普通借地権と解されます。

【質問】　契約を更新したいときは何をすればよいのですか。

【答え】　借主から貸主に対して、契約を更新したいと申し出てもよいのですが、従来どおり借地を使っているだけで何もしなくてもよいのです。貸主の方から期間満了後も使用してしている借主に対して、遅滞なく正当事由と契約更新を拒絶する旨を述べなければ、契約が更新されることになっているからです。契約更新を拒絶しても正当事由がなければ契約が更新されることは、言うまでもありません。