マンションを買い替えた場合、税金はどうなりますか

【質問】以前に購入した夫婦共有の持家を売却して、マンションの買い替えを考えています。税金はどうなるでしょうか。

【答え】処理の仕方により贈与税が課税される場合があります。

【質問】以前に購入した持家は夫婦２分の１の共有で持っており、他人に貸しています。このことは、今回の買い替えに関係しますか。

【答え】他人に貸していることと買い替えは直接関係しません。ただし、賃貸収入は不動産所得になるので、ご夫婦それぞれについて所得税の確定申告が必要です。また、持家を売却して利益が出ますと同様に譲渡所得の申告が必要です。売却損の場合は、税金を払うことはありませんが申告は必要です。

【質問】今回の買い替えでは夫の収入が充分なため、住宅ローンは全額を夫の名義で組みます。マンションの名義も夫になるとのことです。

【答え】マンションは、購入資金を出した人が所有者になるので、夫が購入資金の全額を出して所有者になった場合は、税金の問題は特に生じません。

【質問】持家の売却代金を買い替えたマンションのローン返済に充てたいと考えていますが。

【答え】持家の売却代金の全額を夫の住宅ローンの返済に充てるのであれば、あなたの取り分である売却代金の２分の１について、あなたから夫へ贈与したことになり、贈与税の問題が生じます。

【質問】贈与税を避けるには。

【答え】夫の取り分である売却代金の2分の1だけを住宅ローンの返済に充てるのが一つの方法です。

【質問】持家を売却することを前提として私もマンションの共同の所有者になることはできませんか。

【答え】住宅ローンをご夫婦の連帯債務で借りることができれば、共有で持つことができます。連帯債務とは、ご夫婦が共同で借金をすることで、夫婦間で負担割合を定めます。

【質問】私の場合は、どのように定めるのですか。

【答え】もし、現在、あなたが無収入であれば、持家の売却予想額の2分の1の金額をあなたの連帯債務の負担額とします。将来、持家を売却した時点でその売却代金で返済します。この場合は、夫も売却代金の2分の1を返済に充てるので、持家の売却代金の全額を住宅ローンの返済に充てることができます。

　もし、あなたが働いていて収入がある場合は、あなたの連帯債務の負担割合を増やすこともできます。その場合は、あなたのマンションの共有割合を増やすとともに、あなたの収入から増加した連帯債務を返済します。

【質問】連帯債務の夫婦間の負担割合はどのように証明するのですか。

【答え】特に決まった書式はありません。確認書を作成して、取り決めの内容を書いておきます。この場合、確認書に記載した内容のとおり実行していることが重要です。もし、違っている場合は、税務署は、実行している内容に基づき贈与があったかどうかを判断します。