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土地活用でアパート建設、子供の名義にすると税金は?

2010年8月21日

  • 筆者 税理士・多田雄司

【質問】 私が所有する土地に私の名義でアパートを建築する場合と子供名義で建築する場合で税金は違いますか。

【答え】 いくつかの点から検討する必要があります。まず、アパートの建築資金は、名義を持つ人が出す必要があります。もし、あなたが資金を出し、アパートの名義を子供にした場合は、子供はあなたから資金の贈与を受けたとして贈与税がかかります。

【質問】 資金は子供が出し、アパートは子供名義にしようと考えています。子供は私に地代を支払う必要はありますか。

【答え】 地代を支払う場合と支払わない場合があります。地代を支払う場合は、賃貸借契約を結ぶということですが、借地借家法の適用を受けます。

【質問】 借地借家法の適用を受けると何か問題が生じますか。

【答え】 借地権を設定したことになります。この場合、将来、地主が借地人にこの土地の返還を求めるときは、地主は立退料を支払う必要が生じます。そこで、地主は土地を賃貸する時に、権利金を受け取ることになります。権利金は借地人に返還しないお金のことです。

【質問】 権利金はいくらになりますか。

【答え】 地域によりますが、都市部の住宅地は、土地の時価の50パーセント〜70パーセントぐらいになります。

【質問】 子供はとても支払うことはできません。

【答え】 親子間で土地を貸借する場合は、無償によるのがほとんどです。

【質問】 地代を無償にした場合は、贈与税の問題は生じませんか。

【答え】 贈与税は課税しないことになっています。

【質問】 私が死亡した場合に相続税がかかりますが、土地の評価はどうなりますか。

【答え】 あなたは土地を無償で貸しているので、評価減をしない本来の土地の評価額で相続税が課税されます。

【質問】 子供は、アパートを他人に貸しています。アパートの敷地は、評価減の対象になりませんか。

【答え】 あなたがアパートを建築して他人に貸した場合は、借りている他人に借地借家法上の権利が生じます。もし、家主の理由で立ち退いてもらう場合は、立退料を支払う必要が生じます。これはアパートの敷地にも及ぶので、評価減をした後の金額になります。

 しかし、子供があなたから土地を無償で借りた場合は、子供はあなたに土地を無償で返還する必要があります。つまり、借りている他人の借地借家法上の権利は土地には及ばないと考えることができるので、評価減の対象とはしません。

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