「危ない業者」こう見抜く　不動産・建設の倒産急増

　京都市内に１５００万円の投資用マンションを購入して３年目のＡ子さん。数日前、預金通帳を見て、驚いた。

　「おかしい。家賃が振り込まれていない」

　これが騒動の発端だった。

　大阪市の資産運用型マンション分譲会社「日本インベスト」が７月１５日、自己破産申請の準備に入った。オーナーと管理委託契約を結び、５％の管理費を差し引いて家賃を振り込むシステム。ところが５月以降、同社はこの家賃に手をつけ、会社の運転資金に流用した。

　オーナーは全国に約４５０人。５〜６月はこのうち約３００人の約５０００万円を流用したという。問題発覚後、同社はすべての管理委託契約を一方的に破棄した。７月分の家賃は全額が滞り、被害額は９０００万円を超すという。

　社長は朝日新聞の取材に、

　「手形の決済が迫っており、手をつけてはいけないお金に手をつけた」

　と明かしている。

　経営悪化は深刻だった。京都・二条で３月に完成した４９戸のマンションは、１０戸しか売れていない。元従業員はいう。

　「昨年まで、コールセンター要員を含めて１００人近くが働いていたのに、１８人に減った」

　販売不振で社員が離れ、さらに営業力が低下する悪循環だった。不振の背景に、建築基準法改正の混乱による資金計画の狂いや、米国のサブプライム問題に影響された景気後退などがあるという。

　●夏以降は大型倒産も

　不動産業界の苦境は深刻だ。昨秋以降、日本の景気悪化の「牽引役」となっている。帝国データバンクが発表した２００８年上半期の倒産集計によると、国内の負債額１０００万円以上の倒産件数は、半年間で６０２２件。前年同期比で１１．６％も増えた。

　「業種別では、資金調達環境の悪化や販売不振が顕著な不動産業（２０１件、前年同期比７．５％増）と、構造不況が続く建設業（１６３３件、同１６．２％増）が目立つ」

　と、同社はレポートで特記している。

　調査を担当する情報取材課の篠塚悟課長補佐はいう。

　「年明け以降、不動産業界の信用不安情報が急増していた。しかし、倒産に至ったのは氷山の一角で、本当に深刻なのはむしろこれから。夏以降はより大型の倒産が発生する恐れがある」

　篠塚さんが指摘するのは、国土交通省の失政ともいうべき建築基準法改正の混乱や、米国のサブプライム問題の影響だ。銀行は融資の姿勢を厳格化しており、９月の中間決算前後までは予断は許されないという。

　実際、これまでに倒産した不動産会社の物件を見ていくと、交通の不便な郊外型が多いことに気づく。資金力が乏しいため、都心での開発ができず、仕方なく周辺地域でマンションを建設したものの、売れ残って資金繰りが悪化している状況だ。

　東京から３０キロ離れた、つくばエクスプレス「流山おおたかの森」駅。近畿圏のマンション分譲会社「セントラルサービス」（大阪府吹田市）が数年前から首都圏に進出し、駅近くに全２５戸の小規模物件を開発した。しかし販売が伸び悩み、６月に民事再生法の適用を申請した。

　●消費者は様子見状態

　同社は途中で販売価格を見直し、４７４０万円のタイプを３９７０万円に、３７９０万円のタイプを３３４０万円に値下げした。それほど市況悪化は深刻。駅周辺は区画整理事業が進み、同様のマンション開発が相次いでいるが、他社のセールス担当者もこうぼやく。

　「都心の地価も下がりだしたから、消費者は『様子見』に入った。昨年から販売は一気に苦しくなった」

　こうした消費者心理の冷え込みは、東急住生活研究所（東京都渋谷区）が６月に発表したアンケート結果にも表れている。マンションなどの購入計画をもっていた首都圏の１０００人に、購入意欲を聞いたところ、この１年間で１割以上が、

　「しばらく様子を見る」

　に転じた。その理由について、６４％が、

　「買い時ではない」

　と答えている。調査担当者はいう。

　「マンションの売れ行きは低下し、ブーム終焉も指摘される。問題なのは、需給のズレだ」

　不動産データ会社の東京カンテイ（東京都品川区）がまとめた中古マンションの価格動向も、首都圏では昨年末をピークに、値下がり傾向が続いている。こうした状況が、購入マインドを冷え込ませ、業者は「がまんくらべ」の状態だ。

　福岡市のマンション販売会社「インベスト」も６月末、会社更生法の適用を申請した。負債は９７億円。

　０６年１２月期は、過去最高の売上高５３億９７００万円をあげた。だが、その後は販売不振に。同社の取材を続けている地元の企業情報会社、データ・マックス（福岡市）の児玉直社長によると、

　「銀行の貸しはがしによる影響も大きい」

　という。借入金に依存して、急激な事業拡大を展開してきたが、資金計画に狂いが生じた。さらに、解任された前社長のワンマン体質も、事態を悪化させたという。

　インベストが展開してきた「ルネッサンス２１」シリーズの最新物件「福岡東ザ・パーク」（福岡県粕屋町）の場合、２月末に完成したが、半年近くたっても全１２６戸のうち５０戸が売れ残っている。

　●業界襲う真柄ショック

　どんな業者が危ないのか。マンション購入を検討している消費者の目線で見るならば、

　「郊外型マンションしか開発できないような、資金力の乏しい業者は危ない」

　という法則が浮かび上がる。

　購入契約を結んだ後で、業者が倒産して工事が中断するなどした場合、

　「支払った手付け金が戻ってくるのか？」

　という疑問もよく聞かれる。国民生活センターによると、手付け金には法律に基づく保全措置がとられており、業者が破綻した場合には銀行や信託会社などの「保証会社」から全額返金される仕組みだという。ただ、工事が中断・中止という事態になれば、「夢のマイホーム」計画は大きく狂ってしまう。

　今までの倒産は、資力の弱い中小企業が中心だった。だが今後は、大手業者であっても安泰とはいえない厳しさも出てきたそうだ。

　財団法人土地総合研究所が全国の不動産業者１６７社を対象に調査した業況指数も、昨夏から悪化が続いている。４月時点で不動産流通業の「３カ月後の経営の見通し」を聞いたところ、「悪くなる」とみる回答が大きく増えた。「モデルルーム来場者数」「成約件数」などの数字も、下落傾向にあるとの見方が強い。

　７月に入って、東証１部上場の「真柄建設」（金沢市）が民事再生手続きを申請した。

　「不動産から建設へ。中小から大企業へ。底なし不況が始まった」

　関係者の間にショックが走っている。