来年もマンション選びの好機

　相変わらずのマンション人気が続く２００６年も、残り少なくなりました。来年こそはマンションを買うぞ！――と意気込みを新たにしている人も多いのではないでしょうか。株式会社不動産経済研究所の大阪事務所長、石丸敏之さんに、マンション市場のこの１年を振り返るとともに、来年の動向を占ってもらいました。（文中、今年の数字はすべて１０月末現在）

■供給数はやや減少

　今年の近畿圏（２府４県）のマンション供給戸数は、２万４５３１戸。前年同期比で６．３％の減です。年間トータルでは、ようやく３万戸を少し超える程度と予測されます。９４年以降、３万戸超えが常態となった高い需給バランスにあったのですが、今年はやや下降気味です。

　大きな要因は価格の上昇です。平均価格は３３３５万円で前年同期比５．６％アップしています。「大阪市部」では３．２％増の３３７３万円。「大阪府下」の３７３８万円は２２．４％ものアップです。

　マンションはここ何年もの間、手に入れやすいリーズナブルな価格で推移してきましたが、ここにきて値上がり傾向がハッキリしてきました。これには、地価と建設費、そして金利の上昇が影響しています。

　また、価格の上昇を避けようとすれば、専有面積や仕様を抑えることになり、すでに一部でその傾向が現れつつあります。

■中心から郊外へ

　「大阪市部」の状況をみてみると、供給戸数は１０．０％減の７１３４戸。今年は６年ぶりに９千戸を割る可能性が出てきました。

　超高層マンション人気は相変わらずですし、都心集中という大きな流れは依然として変わりはありませんが、地価が高騰し、価格が上昇している市内中心部から、徐々に周辺の区へ移りつつあることが見て取れます。市内の各区別の推移をみると、０３年は北区、０４年と昨年は中央区が供給数トップでした。今年は１位が鶴見区、２位が城東区となっています。

　また、今年は滋賀県が５０．９％増の１４８５戸、奈良県が３７．０％増の１０５１戸など、地価の安い郊外へと向かう動きも活発化しています。

　地価の上昇の影響は、事業者数の減少という形でも現れています。９６年には３４７社ありましたが、今年は１５２社。土地の手当てができない中堅業者にとって、厳しい状況であることが分かります。

　また、大手業者もＪＶ（ジョイントベンチャー＝共同企業体）により、時には５００戸超え、１０００戸超えといった大型物件を手がける傾向が顕著になってきています。こうした物件は、大規模ならではのスケールメリットを生かして、設備や仕様を充実させることができます。加えて、地価が高い都心部に比べて郊外なら、広くて価格も手ごろな物件がまだまだ供給できる余地があります。今後も郊外を中心にこうした大型物件が目白押しの状況です。

■今後も商品は豊富

　もう一つ注目すべきは、企業業績は史上最高といわれている半面で、個人所得はさほどに伸びていない点です。その中での価格上昇は、「価格の二極化」を進行させる可能性があります。

　ただ、急激な値上がりがあったとしても、ごく一部に限られるでしょう。また、事業者は来年、再来年に発売する分まで、すでに土地を入手済みのはずですから、それぞれ３万戸程度の供給はあると見込んでいます。

　豊富な商品量に加えて、「売れるマンション」をめぐる競争も激しくなっていますから、高品質の物件も増加しています。全体的には、いいものをじっくり選ぶには、いい時期だと思います。

■2006年のマンションの動き（１０月末現在）