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不動産競売についての基礎知識をよくある疑問に答える形でまとめてきたこのコラム。4回目にあたる今回は入札編だ。入札の方法や資料を調べる時間的余裕、入札対象となる物件数などについて触れた。

裁判所の競売物件の入札は、期間入札という方法で行われている。
これは裁判所が一定の入札期間（通常は1週間程度）を定めて入札書を受け付ける方法だ。受け付けた入札書は、あらかじめ決められた開札日に裁判所の担当者や入札者の立ち会いの下で開けられ、最も高い価額を付けた人に落札される仕組みだ。その後裁判所が「売却許可決定」をして登記が変更されるまでには、もう少し複雑な手続きがある。

競売物件はすべて事件番号と呼ばれる番号で管理されるが、裁判所が事件番号を指定して入札期間や開札期間などを公にすることを公告という。この日には物件についての資料（物件明細書、現況調査報告書、評価書の3点セット　詳細について5回で分かる裁判所の競売物件(3) 競売参加、物件情報入手の方法は？を参照）も閲覧室やBITで見られる状態になる。新聞や情報誌に物件の概要が掲載される日も概ねこの公告日を基準にしている。
従ってこの公告日から入札の締め切り日（期間入札の最終日）までが、物件の調査にあてられる時間といえる。これは裁判所によって微妙に異なるが現在はだいたい3週間といったところだ。

平成23年の1年間に全国で約6万の物件が競売されたが、そのうち最も多くの競売物件が入札されたのはやはり東京地裁で、約5400件だ（最高裁判所司法統計より）。
入札の対象となる物件の数は、地域によっても違うし、その時々の経済状態にも左右される。また年間に行われる入札の回数や、1回の入札にかけられる物件の数なども、さまざまだ。バブル崩壊直後などは、東京地裁や千葉地裁などで1回に200件を超える物件が競売にかけられたことがあるが、最近では東京地裁でも1回に60から70件程度だ。人口が少なく申し立て件数の少ない地域の裁判所では一度に20件程度という場合も少なくない。

入札するには、希望する物件の売却基準価額の10分の2以上の保証金が必要だ。
売却基準価額が2000万円の物件なら400万円と、かなりの高額になる。落札できなかった際には、この保証金は全額返ってくるが、最も高い金額を付けた人が最終的に残金を支払わないような場合は没収される。これは物件の価格を不当につり上げたり、何度も入札を繰り返させ手続きを長引かせるなど、競売を妨害する行為を排除するための措置だ。

競売物件は、期間入札で入札がない場合、「特別売却」という方法で先着順に「売却」される。期間は現在、入札書が開かれる日（開札期日）の翌日から1週間が特別売却期間として設定されている。
先着順のため期間入札より買いやすいとは言えるが、最近のように競売物件の人気が高い場合は、特別売却になる物件が少ないという面もある。また、物件を調査するには時間が限られている（最大1週間）。

※参考：詳しい入札手続きの流れなどは、BIT（http://bit.sikkou.jp/）にアクセスし手続案内に入り「売却手続きの流れ」を参照

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