相続登記とは？
手続きの流れや義務化による変更点、
かかる費用を解説

相続登記とは

相続登記とは、相続で不動産を取得した際に、不動産の名義を被相続人（亡くなった人）から相続人に変更する手続きのことです。

登記とは、不動産などの権利関係を登記簿に記録し、第三者に公示するための制度です。相続登記によって、不動産の所有権が相続人に移転したことを記録し、相続人は、第三者に自身が不動産の所有者であることを証明できるようになります。

相続した不動産を第三者に売却したり、貸し出したりする際には、相続登記が欠かせません。しかし、不動産を相続人自身が使用する場合や空き家のままにしておく場合などは、相続登記をせずにそのまま放置されることが多いのが実情となっています。

相続登記は2024年4月1日から義務化された

従来、相続登記の手続き期限や罰則などは定められていませんでした。その結果、相続登記が行われず、登記簿を見ても現在の所有者が分からない「所有者不明土地」が増加しました。

「所有者不明土地」であると、所有者の許可を得られないため、公共事業の進行を妨げる要因となったり、不動産が放置されることで周辺の環境に悪影響を与えたりと大きな社会問題となっています。そこで、「所有者不明土地」の問題に対応すべく、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。

ここでは、相続登記の義務化の内容を具体的に解説します。

義務化に伴い相続から3年以内に相続登記の申請が必要

相続登記の義務化については、不動産登記法76条の2第1項に規定されています。

（相続等による所有権の移転の登記の申請）

第七十六条の二　所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）により所有権を取得した者も、同様とする。

引用：不動産登記法｜e-Gov法令検索

相続で不動産を取得した相続人は、自己のために相続があったことを知り、かつ、所有権を取得したことを知った日から「3年以内」に相続登記の申請をしなければなりません。

過去に相続した不動産も2027年3月31日までに登記が必要

相続登記の義務化は、過去に相続で取得した不動産も対象となります。相続登記の義務化が開始された2024年4月1日より前の相続については、2027年3月31日までに相続登記をしなければなりません。

相続登記がされずに長年放置されていると、当初の相続人が亡くなってさらなる相続が発生しているなど、権利関係がより複雑になっている可能性があります。過去の相続登記が未了の場合は、司法書士や弁護士などの専門家に相談して早めに手続きを進めることをおすすめします。

義務を怠ると罰則の対象となる

正当な理由がないのに期限内での相続登記の申請を怠ると、10万円以下の過料の対象となります（不動産登記法164条）。

実際の運用では、期限が過ぎたとしてもすぐに過料が科されるわけではありません。過料が科されるのは、期限後に違反者に相当の期間を定めて登記を申請すべき旨を催告したのに、正当な理由なく催告に従わなかった場合に限られます。

相続登記の義務を怠ったことの「正当な理由」の例としては、次のものが挙げられます。

相続登記を期限内にできないとき

相続登記の申請義務の履行期限までに申請できないときは、相続登記の義務を履行するための簡易な方法として「相続人申告登記」があります。

法務局に対して、対象となる不動産を特定した上で、所有権の登記名義人について相続が開始した旨および自らがその相続人である旨を申し出ることで、申し出をした相続人は相続登記の申請義務を履行したとみなされます。

なお、その後に遺産分割協議がまとまった場合は、遺産分割の日から3年以内に遺産分割の結果に基づいて相続登記の申請をする必要があります。

相続登記の流れ

相続開始から相続登記完了までの流れは、次のとおりです。

相続登記の手続きは、自分で行うこともできますが、状況によっては複雑な手続きとなります。自分で進めるのが難しいときには、司法書士や弁護士に相談してください。

ここでは、相続登記手続きの具体的な内容を解説します。

相続開始（被相続人名義の不動産の有無を確認する）

相続が開始したら（被相続人が亡くなったら）、誰が法定相続人なのか、相続財産としては何があるのかを確認します。

法定相続人とは、民法に規定された被相続人の財産を相続できる人のことです。誰が法定相続人であるかを確認するには、被相続人の出生から死亡までの連続する戸籍謄本やすべての相続人の戸籍謄本などを調査する必要があります。

相続財産に被相続人名義の不動産が含まれているときには、相続登記が必要です。不動産の有無や内容を確認する資料としては、権利証、固定資産税納税通知書、名寄帳などが挙げられます。

誰が不動産を相続するのかを決める

被相続人の遺言書がある場合には、基本的に遺言書の内容に従って遺産を分配します。遺言書がない場合には、遺産分割協議で誰がどの遺産をどの割合で相続するのかを決めます。

遺産分割協議を成立させるには、相続人全員の同意が必要です。不動産については、誰かが単独で相続することもできますし、共有状態のままにしておくこともできます。遺産分割協議が成立したら、相続人全員が署名・捺印した遺産分割協議書を作成します。

必要書類の収集

誰が不動産を相続するのかが決まったら、相続登記に必要な書類を集めます。必要書類は、次のとおりです。

登記申請書は、登記申請の内容を記載する書類です。書式は、法務局のWebサイトからダウンロードできます。

参照：不動産登記の申請書様式について｜法務局

登記簿謄本は、登記申請書に必要な情報を記載するために必要となります。オンライン請求のほか、法務局の窓口や郵送で取得できます。

戸籍謄本や住民票、印鑑証明書は、市区町村役場で取得できます。従来、戸籍謄本は、その戸籍の本籍地である市区町村役場以外では取得できませんでした。しかし、戸籍法が改正され、2024年3月1日から全国どこの市区町村役場でも取得可能（戸籍謄本等の広域交付）となり、戸籍謄本を収集する負担は軽減されています。

固定資産評価証明書は、当該不動産の所在地にある市区町村役場で取得でき、固定資産税課税明細書は市区町村から毎年送付されています。

不動産を管轄する法務局に登記申請書を提出

必要書類が揃ったら、不動産を管轄する（不動産の住所地にある）法務局で相続登記の申請を行います。

登記申請書の記載内容に間違いがあったり、書類に不備があったりすると、後日、書類の修正・追完や手続きのやり直しを求められることがあります。ミスなく手続きを進めるには、登記の専門家である司法書士に手続きを依頼するのがおすすめです。

管轄の法務局がわからないときは、法務局のサイトでご確認ください。

参照：管轄のご案内｜法務局

相続登記完了

相続登記が完了すると、登記完了証および登記識別情報通知書が交付されます。登記識別情報通知書は、従来の権利証に代わる書類となり、再交付・再発行はされないため大切に保管してください。

提出書類の内容に問題がなければ、申請から1～2週間ほどで相続登記が完了します。

登記にかかる費用

相続登記にかかる費用としては、次の三つが挙げられます。

それぞれの費用の詳細を解説します。

各種書類の発行手数料

相続登記の必要書類は、役所や法務局での発行手続きが必要なものがほとんどです。戸籍謄本や住民票、登記簿謄本など各種書類の発行には、1通あたり300円から750円ほどの費用がかかります。

発行手数料の合計額は、遺言書の有無や相続人の数などによって変わります。相続人の数が多いときには、発行手数料だけでも数万円かかるので注意が必要です。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の登記手続きにかかる税金のことです。相続登記の登録免許税は、次の計算式で算出されます。

たとえば、固定資産税評価額が3,000万円の土地の相続登記をする場合は、登録免許税の額が12万円となります（3,000万円×1000分の4＝12万円）。

司法書士に手続きを依頼する場合にかかる報酬

司法書士に相続登記の手続きを依頼する場合は、司法書士への報酬が発生します。

相続登記の司法書士報酬の相場は、6万円から10万円ほどです。報酬額は、不動産の数や相続人の数によって変動するため、事前に見積もりで確認するようにしてください。報酬額を確認せずに手続きを依頼すると、のちのちトラブルになる可能性があります。

相続登記の相談は司法書士へ

相続登記に不安のある方は、司法書士に相談してください。

司法書士は、登記手続きの専門家です。司法書士に依頼すると、必要書類の収集から法務局での申請手続きまですべてを任せられます。相続が重なって権利関係が複雑なときでも対応してもらえ、ミスの心配も少なくなります。

相続登記が必要なときは、相談や見積もりだけでも、お近くの司法書士に問い合わせてみるのがおすすめです。

まとめ

相続登記の義務化により、過去の相続も含めて相続登記の手続きが必要になりました。相続登記の申請を怠ると過料を科される可能性があるため、相続で不動産を取得したときは早めに手続きをしましょう。

相続登記を行うには、登記申請書の作成や必要書類の収集などの手間がかかります。相続人の数が多い場合や相続から時間が経っている場合などは、自分で手続きを行うのが難しいこともあるでしょう。手続きに不安のある方は、司法書士に相談することをおすすめします。

ベンチャーサポートグループでは、相続登記についてのご相談をお受けしています。司法書士だけでなく、弁護士や税理士など他の専門家への相談もできますので、相続登記や遺産分割協議の手続きでお悩みの方は、お気軽にお問い合わせください。