空き家特例とは？
3000万円の特別控除の適用要件と
必要書類について解説

空き家特例（3,000万円の特別控除）とは

空き家特例とは、相続や遺贈によって取得した空き家の売却益（譲渡所得）に適用できる控除です。

不動産を売却して利益が出ると譲渡所得税がかかりますが、一定の要件を満たした空き家には、「3,000万円の特別控除」が認められるため、譲渡所得から3,000万円を控除できます。譲渡所得は以下の計算式で計算します。

空き家特例の適用要件

空き家特例の適用を受ける場合、以下の要件をすべて満たす必要があります。

相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する

空き家特例の適用を受けるには、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。また、この特例は期間が定められた法令であるため、2027年（令和9年）12月31日までに売却した空き家が対象となります。

建物が1981年5月31日以前に建築されている

空き家特例は旧耐震基準の空き家が対象となっているため、1981年(昭和56年）5月31日以前に建築された建物に限られています。

被相続人が1人で生活していた住居である

空き家特例の適用を受けるには、相続発生まで被相続人が一人暮らしであったことが要件となります。

また、被相続人が要介護認定等を受けて老人ホームに入所した後に亡くなった場合、入所する直前において空き家で一人暮らしをしていたのであれば、空き家特例の適用を受けることが可能です。

相続から売却まで継続して空き家であった

相続した空き家に相続人が住んだり、第三者などに賃貸したりすると、空き家特例を適用できなくなるため注意してください。

相続から売却まで継続して空き家であることは、以下の書類などで証明する必要があります。

被相続人居住用家屋等確認書の申請方法は後ほど解説しますが、申請時の提出書類が多いので、あらかじめ役場に確認しておくとよいでしょう。

譲渡価格が1億円以下である

空き家（土地・建物）の譲渡価格は、固定資産税の精算額も合わせて1億円以下である必要があります。

親族や同族会社への売却ではない

空き家特例の適用を受けるには、空き家の売却先が第三者でなければいけないため、配偶者や一定の親族、同族会社など特別な関係にある人（会社）などに売却した場合は適用できません。

土地・建物の両方を相続している

空き家特例の適用を受ける場合、土地と建物の両方を相続していなければならないため、たとえば、土地を子供Aが相続し、建物を子供Bが相続している場合には適用できません。

空き家特例と併用できる制度

一定要件を満たしていれば、以下の特例は空き家特例と併用できます。

マイホーム特例

マイホーム特例とは、マイホームを売却したときに、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。つまり、もともと相続人が所有していた自宅を売却するときも、一定要件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除できます。なお、同年中に空き家特例と併用する場合は、二つの特例をあわせて3,000万円が控除限度額となります。

空き家特例（共有の場合）

共有名義で相続した空き家を売却する場合、共有者全員に空き家特例の特別控除を適用できます。たとえば、共有者が2人の場合、特別控除額（3,000万円×2人）は最大6,000万円となります。なお、3人以上の場合、1人当たりの特別控除額は2,000万円になります。

手続きの流れ・必要書類

空き家特例の適用を受けるには、確定申告することが要件となっているため、適用によって譲渡所得税が発生しなかった場合にも、確定申告書を提出する必要があります。

確定申告の手続きは、以下の流れで行います。

被相続人居住用家屋等確認書の交付申請

空き家特例の適用を受けるための確定申告には、相続した家屋が空き家であったことを証明する書類が必要となるため、空き家の住所地の市区町村役場に「被相続人居住用家屋等確認書」の交付申請をします。

交付申請では、非常に多くの書類を提出することになります。国土交通省が公表している「【様式】被相続人居住用家屋確認申請書・確認書」の2～3枚目に必要な書類の一覧が記載されていますので、そちらを確認してください。

被相続人居住用家屋確認申請書・確認書の様式（国土交通省）

空き家の売却に関する書類収集

被相続人居住用家屋等確認書は申請からおおむね1週間～10日程度で送付されます。到着までの間に、以下の書類も準備しておきましょう。

確定申告書と特例チェックシートは税務署窓口、または国税庁ホームページから入手できます。

令和5年分の確定申告書等の様式（国税庁）
相続した空き家を売却した場合の特例チェックシート（国税庁）

所轄税務署への確定申告

必要書類がすべてそろったら、空き家を売却した年の翌年2月16日～3月15日の間に確定申告を行います。申告先は申告者の所在地を所轄する税務署です。

空き家特例を適用する際の注意点

空き家特例の適用には、下記の注意点があります。

マンションや二世帯住宅に適用できない

空き家特例では「区分所有建物」は対象外となっているため、マンションの空き部屋の売却には適用できません。

また、区分登記された二世帯住宅にも適用できないため、登記事項証明書または固定資産税の納税通知書を確認してください。

旧耐震基準のままの住宅には適用できない

旧耐震基準のまま空き家を売却すると、3,000万円の特別控除は受けられません。耐震リフォームするか、空き家を解体して更地を売却する必要があります。なお、令和6年1月1日以後は売買契約などに基づき、買主が譲渡の日の属する年の翌年２月15日までに耐震改修または除却の工事を行った場合、工事の実施が譲渡後であっても適用対象となります。

耐震リフォーム費用は建物の築年数や床面積はもちろん、木造や鉄筋造など材質によっても大きく左右されます。そのため、複数の業者に見積りを取って負担を抑えたいところですが、売主は相続開始日から3年を経過する日の属する12月31日までに譲渡する必要があります。「耐震リフォームした場合と解体して更地にした場合のどちらが早く売却できるか？」を考えておく必要もあるため、早めに不動産会社にも相談するとよいでしょう。

空き家の取得費がわからない場合

空き家の取得費がわからない場合は、譲渡価格の5%を取得費としなければならないため、譲渡所得が高額になる可能性があります。

たとえば、空き家の譲渡価格が4,000万円、取得費が判明しており3,000万円、譲渡費用300万円だった場合、譲渡所得は以下のようになります。

一方、取得費がわからない場合は、以下のように計算します。

空き家特例の3,000万円の特別控除を適用した場合、前者は譲渡所得が発生しませんが、取得費がわからない後者は500万円（3,500万円－特別控除額3,000万円）の譲渡所得が発生します。

まとめ

空き家特例の要件は細かく規定されているため、適用できるかどうか入念にチェックする必要があります。

空き家の耐震リフォームや解体の判断もポイントになるため、不動産会社にも早めに相談し、リフォームや解体費用の見積もりを取得する必要があります。

空き家が思い入れのある実家であると、すぐに売却することを決断するのは難しいかもしれませんが、すでにマイホームを買っていて今後も住む予定がない場合などは、空き家の維持管理は思いのほか大変です。空き家の3,000万円の特別控除の特例は、適用できれば節税効果が高い特例であるため、売却の決断を後押ししてくれるかもしれません。特例を適用できるかどうか判断に迷ったときは、不動産売買や税金の専門家に相談することをおすすめします。