借地権は地主の許可が
なくても相続できる！
手続きの流れや評価額計算方法

借地権とは

借地権とは、建物の所有を目的として地主から土地を借りる権利です。借地借家法に基づく借地権の場合、借主となる借地人が貸主となる地主に対して地代を支払うため、他人の土地を使用収益できる賃借権や、地上権も設定されます。

借地権は遺産相続の対象になるので、借地人が亡くなったときは相続人がその地位を承継します。また、賃貸借契約が「借主の死亡によって終了」という内容ではない限り、地主から土地の返還を要求されても応じる必要はありません。借地人の権利は借地借家法で守られており、契約期間が終了するまで借地の使用を継続できます。

借地権は地主の許可がなくても相続できる

借地権の相続に、地主の許可は必要ありません。地主との円満な関係を継続できるよう、相続した旨を伝えておけば特に問題はないでしょう。また、賃貸借契約の期間もそのまま引き継がれるため、契約変更や名義変更料の支払いも不要です。

ただし、以下のようなケースは地主の許可が必要になるので、注意してください。

借地権を第三者に遺贈した場合

遺言書による財産承継を遺贈といい、法定相続人以外の第三者に借地権を遺贈したときは、譲渡と同じ扱いになるため、地主の許可と譲渡承諾料の支払いが必要です。

譲渡承諾料は借地権価格の10%程度を目安としますが、賃貸借契約に従う、または借地人と地主の協議によって決定する場合もあります。

また、第三者が受遺者になるときは地主に許可請求を行い、許可を得た後に所有権を移転させます。地主に許可してもらえないときは、家庭裁判所への申立てにより、借地権譲渡の承諾に代わる許可を得ることも可能です。

建替えや増改築する場合

借地の賃貸借契約書に増改築禁止特約を定めている場合、相続後に建替えや増改築するときは、地主の許可と承諾料の支払いが必要です。

承諾料の目安は借地権価格の3～5%程度ですが、地主の許可を得られない場合、借地非訟の手続きで裁判所から許可を得る場合もあります。未許可のまま建替えや増改築を行うと、賃貸借契約を解除される可能性があるので注意しましょう。

相続した借地権を売却する場合

相続した借地権を売却する際も、地主の許可と承諾料の支払いが必要です。地主の許可を得ずに売却すると、賃貸借契約を解除される場合があるので注意してください。

なお、承諾料は借地権価格の10%程度ですが、地主に買い取ってもらう場合は承諾料がかかりません。

借地権を相続する流れ・必要書類

借地権を相続する場合、土地に借地権が設定されているかどうかで手続きが2パターンに分かれます。借地権が設定されている土地は借地人の名義変更を行いますが、建物は土地の借地権設定に関係なく相続登記が必要です。

どちらのパターンも手続きの流れや必要書類はあまり変わらないので、以下を参考にしてください。

登記事項証明書の確認

借地権を相続するときは、まず法務局で土地と建物の全部事項証明書を取得します。土地の場合、全部事項証明書の権利部（乙区）に賃借権の記載があり、権利者に被相続人（亡くなった方）の氏名も記載されていれば、借地権が設定されています。

借地権の設定がなければ土地の相続手続きは不要ですが、建物は所有権移転が必要になるので、被相続人が所有者であることを甲区の権利部で確認してください。

なお、借地権の相続人は遺言書に従いますが、遺言書がないときは相続人全員で遺産分割協議を行い、話し合いがまとまったら遺産分割協議書を作成します。

必要書類の準備

借地権の相続手続きには、以下の書類が必要です。

被相続人の連続した戸籍謄本は取得に時間がかかるケースが多いので、自分で対応できないときは司法書士に依頼してみましょう。また、所有権移転登記申請書は法務局の窓口、または法務局ホームページで入手できます。

不動産登記の申請書様式（法務局）

法務局で相続登記を行う

借地権相続の必要書類が揃ったら、以下の方法で借地の所在地を管轄する法務局に提出します。

郵送提出の場合、法務局に到着した日が相続登記の申請日になります。オンライン申請はシステムの導入や運用がわかりにくいので、初めて登記申請するときは窓口提出や郵送提出がよいでしょう。また、登記申請の際には以下の費用も必要です。

手続き全般を司法書士に依頼すると、5万～8万円程度の費用もかかります。

全国の法務局・地方法務局（法務局）

借地権の相続税評価額の計算方法

借地権には以下のような種類があり、すべて相続税の課税対象になるため、国税庁の評価基準に従って相続税評価額を計算します。

相続税評価額の計算方法は以下を参考にしてください。

借地権（普通借地権）

借地権の相続税評価額は以下のように計算します。

路線価方式の場合、借地に面した道路の路線価に、借地面積を乗じて土地価格を計算します。路線価がない地域では、土地価格は固定資産税評価額に評価倍率を乗じて計算します。また、都市部の住宅地であれば、借地権割合は60～70%程度になるケースが多いでしょう。

では、路線価30万円、土地面積180㎡、借地権割合60%の借地について、借地権の相続税評価額を計算してみます。

路線価や倍率表、借地権割合は国税庁ホームページを参照してください。

財産評価基準書の路線価図・評価倍率表（国税庁）

一時使用目的の借地権

一時使用目的の借地権は雑種地の借地権として評価しますが、相続税評価額の計算方法は以下の2タイプあります。

(1)地上権に準ずる権利として評価できる賃借権

(2)上記以外の借地権

(1)は借地権が設定されているケースなどが該当し、法定地上権割合は相続税法第23条の規定により、借地権の残存期間に応じて以下のように設定されています。

【残存期間と地上権割合の例】

なお、他人に使用権がない土地を自用地といいます。

定期借地権

定期借地権の場合、相続税評価額は以下のように計算します。

基準年利率は国税庁ホームページに掲載されているので、最新の利率を参照してください。また、同一ページに掲載される複利表から、複利年金現価率を参照します。

令和5年分の基準年利率について（国税庁）

借地権を相続するときの注意点

借地権の相続には以下の注意点があるので、地主とのトラブルを避ける必要があります。自用地と異なる部分がかなり多いため、建替えなどの制約に注意してください。

借地権の更新料が必要

普通借地権には契約期間があるので、更新時には更新料の支払いが必要です。更新料に法的根拠はなく、計算方法も特に決まってはいませんが、借地権価格の3～5%程度が相場になるので、以下のように計算します。

地域によっては借地権価格の10%程度になりますが、一般的な相場であれば支払っておくべきでしょう。地主との関係を良好にしておけば、訴訟などのリスクを回避できます。

地代の値上げを要求される

借地権を相続する場合、契約更新時や建替えの際に地代の値上げを要求される場合があります。物価や地価、固定資産税などの上昇に合わせた要求ですが、契約書に定めてある場合は従うしかないでしょう。

ただし、値上げの理由に正当性がなく、高額請求される場合があるので要注意です。値下げが妥当なケースもあるので、固定資産税×○%などのルールを地主と協議してください。

建物を消失すると借地権も消滅する可能性あり

借地権は建物の所有を目的としているので、火災や地震で建物を消失すると借地権を主張できなくなり、そのまま放置したときは権利が消滅する可能性もあります。

ただし、建物消失から2年以内であれば、建物があったことを登記情報で証明し、消失日と再建築する旨を借地の見やすい場所に提示すると、借地権を保全できます。

建物を子供名義にするときは地主の許可が必要

子供が資金を出して二世帯住宅などに建て替える場合、建物を子供名義にするときは地主の許可が必要です。二世帯住宅を子供名義にするときは、子供への借地権転貸と子供名義の建て替えを許可してもらいましょう。無断で子供名義にすると無断転貸に該当し、契約解除になる可能性があるので注意してください。

借地権の共有はトラブルになりやすい

兄弟姉妹で借地権を共有相続した場合、借地権や建物の売却には全員の同意が必要です。将来的には共有持分が子供や孫に引き継がれ、権利関係者が何十人にも増えてしまうので、単独名義の相続をおすすめします。

すでに共有相続しているときは、できるだけ早めに共有状態を解消するとよいでしょう。

借地権を相続したときによくある質問

借地権の相続は一般的な土地相続と事情が異なるので、よくある質問をまとめてみました。相続放棄を検討している方や、税金が気になっている方は参考にしてください。

借地の固定資産税は誰が払う？

借地の固定資産税は地主が払います。ただし、地主には地代を、また建物の固定資産税は相続した人が支払います。建物が市街地にある場合、固定資産税評価額×制限税率0.3%の都市計画税も課税されます。

借地権は契約期間中でも解約できる？

借地契約の中途解約は基本的にできません。中途解約するときは借地権付き建物を地主に買い取ってもらう、または更地で返還する方法もありますが、建物の解体費用は借地人が負担します。

なお、地主の合意があれば中途解約も可能です。

借地権は相続放棄できる？

借地権も相続放棄できます。ただし、相続放棄は家庭裁判所に申し立てる必要があり、相続開始日から3カ月以内が申立ての期限です。借地権以外の財産もすべて相続できなくなるので、慎重に検討してください。

借地権の相続登記に期限はある？

現在の法律に期限はありません、ただし、2024年4月1日から相続登記の義務化がスタートするため、建物の取得日から3年以内に登記しなかった場合、10万円以下の過料になる可能性があります。

土地の相続登記は不要ですが、自分で手続きに対応できないときは司法書士に依頼するとよいでしょう。

まとめ

借地には地主の権利も設定されているため、借地権相続は地主とトラブルになる可能性があります。契約書の内容が不十分、または契約書がないケースも珍しくはないので、借地権を相続したときは賃貸借契約書を必ず確認してください。

また、借地権を含めた相続財産が一定額を超えると、相続開始から10カ月以内に相続税の申告も必要です。相続税申告や相続登記に不安がある方や、地主とトラブルになった方は、税理士や司法書士、弁護士などの専門家に相談してみましょう。