代償分割の支払いに不動産担保ローンを
利用するメリット・デメリット

代償分割で支払う金銭がないときの対処法

現金や預貯金がないため代償分割できないときは、以下のような対処法もあります。

いずれも現金がないときには検討したい方法ですが、代償金の額が高い場合は「不動産担保ローン」も検討してください。文字どおり不動産を担保にした銀行ローンであり、不動産の担保価値が高ければ高額な代償金も準備できます。まず不動産担保ローンのメリット・デメリットを把握し、メリットが大きいときには利用してみるべきでしょう。

代償分割の支払いに不動産担保ローンを組むメリット

不動産担保ローンで代償金を準備するときは、以下のメリットがあります。

現物による代償や換価分割、土地の分筆は現物（不動産）を失いますが、不動産担保ローンでは不動産がそのまま手元に残ります。借入金の使途もあまり限定されていないため、代償分割に活用しやすい点も大きなメリットでしょう。不動産の担保価値が高ければ高額融資も可能となり、無担保のローンに比べて金利が低いため、毎月の返済負担もそれほど重くはなりません。代償金を受け取る人の理解も得やすいので、遺産分割が早めに決着するメリットもあります。

代償分割の支払いに不動産担保ローンを組むデメリット

代償分割に不動産担保ローンを活用するときは、以下のデメリットも考慮しておいてください。

不動産の評価額が低ければ、担保として認められない可能性があります。また、担保にした不動産には金融機関の抵当権、または根抵当権が設定されるので、返済が滞った場合は不動産を失う可能性もあります。不動産担保ローンを組むときは以下の費用もかかるので、利息以外のコストも考慮することが重要です。

トータルのコストが高いようであれば、代償金の分割払いなどを検討した方がよいかもしれません。

代償分割で不動産担保ローンを組むときの注意点

代償金の準備に不動産担保ローンを組むときは、次の項目に注意してください。ローン審査のタイミングによっては相続税申告に間に合わない可能性もあるため、契約時期にも気を付ける必要があります。

相続税の申告期限に注意する

相続税申告と納税は「相続開始を知った日の翌日から10カ月以内」が期限です。不動産担保ローンは審査決定までに1カ月近くかかるため、申告・納税期限ぎりぎりの申し込みはおすすめできません。申告期限を過ぎると延滞税や加算税などのペナルティもあるため、申し込みのタイミングはできるだけ早い方がよいでしょう。

また、申告期限ぎりぎりで審査に落ちた場合は、代替手段へ切り替えても申告・納税期限に間に合わない可能性もあります。

返済プランを立てておく

不動産担保ローンには固定金利と変動金利があり、どちらがよいかは将来の収入や社会情勢などによって異なるため、簡単には判断できません。変動タイプの金利は低めに設定されていますが、金利上昇リスクの影響を受けやすく、固定タイプは少々高めの金利ですが、返済プランは立てやすくなります。返済期間や将来のライフイベントも考慮しておく必要があるので、専門家へシミュレーションを依頼して、無理のない返済プランを立てておくとよいでしょう。

借入先は慎重に選ぶ

不動産担保ローンは様々な金融機関が取り扱っており、金利の設定もまちまちです。また、銀行系とノンバンク系とでも金利設定が異なり、審査基準も金融機関ごとに大きな違いがあります。つまり、金利は低いが審査条件が厳しい、または高金利だが審査が緩いといった違いがあるので、複数の金融機関を比較する必要があるでしょう。金利1%の違いでも、長期的にみると数百万円の差が出てしまうため、最低でも5つ程度の金融機関やローン商品を比較してみることをおすすめします。

まとめ

代償分割は不公平な遺産分割を解消できるので、取得額の違いから発生するトラブルも防止できます。しかし現金がないために代償分割を断念するケースもあるので、不動産担保ローンなどの代替策も知っておくとよいでしょう。もとから所有している不動産を手放す必要もなく、現金で代償金を渡せるため、他の相続人の理解も得やすくなっています。

ただし、ライフプランに合わせた返済計画が必要であり、金利のタイプ（固定・変動）も慎重に検討しなくてはなりません。「他の方法にするべきだった」と思っても後戻りはできないので、ファイナンシャルプランナーや税理士など、専門家のアドバイスも参考にするとよいでしょう。