代償分割の代償金の決め方
代償分割の対象が不動産の場合、「評価額＝代償金の額」になります。しかし不動産の評価方法は数種類あるため、どの方法で評価するかは相続人同士で決めなければなりません。話し合いが難航するときは調停や審判の申立てもできますが、まずは評価方法の種類や特徴を知っておくべきでしょう。また、評価額の決定時期もそれぞれ違うので、代償金を決めるタイミングも重要です。
では、評価方法の違いをわかりやすく解説します。
公示地価
土地評価の指標価格が「公示地価」であり、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年公示しています。これは土地を売買するときの指標になり、後述する実勢価格や相続税評価額なども公示価格を基準に考えます。
なお、すべての土地に公示地価があるわけではなく、全国2万6,000カ所にある標準地を調査し、1月1日を評価時点としてその年の3月下旬頃に公表されます。毎年同じポイントを調査するため土地価格の動きがわかりやすく、不動産取引の際にもよく参考にされています。
代償金の決め方に公示地価を使うときは、3月下旬を境に価格変動していることを考慮するべきでしょう。最新データは国土交通省の土地総合情報システムから検索できるので、近隣の標準地を参考にしてください。
実勢価格
実勢価格は公示地価を基準とし、過去の取引額を反映させた価格です。公示価格とほぼ同額、または公示価格の1.1倍～1.2倍程度ともいわれますが、前述の土地総合情報システムから過去のデータを検索するとよいでしょう。取引価格とともに土地面積や形状、前面道路の幅員（道路の幅）などもわかるので、代償金を決める上での参考にもなります。
相続税評価額（路線価方式）
市街地にある土地であれば、路線価方式によって土地の相続税評価額を計算します。
路線価は各道路に設定された価格であり、その道路に面した土地は「路線価×土地面積（㎡）」が相続税評価額になります。路線価のない郊外や田舎の土地は倍率方式を使いますが、後述する固定資産税評価額をもとに、国税庁が指定した倍率を乗じて相続税評価額を計算します。
相続税評価額は公示価格の8割程度となり、土地の取引価格の中間値に近いので、代償金を決める際にはよく使われる評価方法です。なお、路線価方式の場合、調査時点は毎年1月1日ですが、公表はその年の7月頃になるので、7月を境に価格変動することも考慮しておきましょう。
固定資産税評価額
固定資産税評価額は公示価格の7割程度になるケースが多く、文字どおり固定資産税や都市計画税などを決定する際の基準価格です。代償分割の対象が土地であれば、前述の路線価方式などを参考にしますが、建物の場合は「固定資産税評価額×1.0」が相続税評価額になります。
ただし、評価額の見直しは3年に1度行われ、基準年の1月1日に決定されます。つまり3年間は据え置きになるため、据え置き期間中に大きな価格変動があったとしても、すぐには固定資産税評価額に反映しません。できるだけ不動産取引の実態を反映させたいときは、他の評価方法で代償金を決めるべきでしょう。
代償金が多すぎると贈与税がかかる
代償金の支払いは贈与ではないため、原則として贈与税はかかりません。
ただし、次のようなケースは税務署から贈与と判定され、贈与税がかかってしまう可能性があります。代償金の額だけではなく、何を支払い原資にしたのかも重要なので、次のような事例には十分注意してください。
代償金に贈与税がかかるケース
代償分割の目的は相続財産のアンバランスな分配の解消なので、法定相続分を目安とした代償金が適正といえます。適正額以上の代償金には贈与税がかかる可能性もありますが、具体的には次のようなケースが想定されます。
生命保険を代償金に充てた場合
生命保険（死亡保険金）を代償金に充てた場合、贈与に判定されるケースがあります。仮に被相続人の財産が1,000万円の自宅だけであり、死亡保険金4,000万円の生命保険に加入していたとします。長女が自宅を相続して次女が保険金を受け取った場合、差額の3,000万円を解消するため、長女が次女へ「保険金の代償分割」を請求するケースが考えられます。
しかし死亡保険金は受取人固有の財産であり、遺産分割の対象でもないため、民法上の相続財産にはなりません。したがって生命保険を代償分割する必要はなく、もし代償金として支払った場合は贈与税がかかる可能性があります。
代償分割の支払い方法の決め方
ここからは実務的な内容になりますが、代償金は支払い方法も決めておく必要があります。現金のやりとりになりますから、行き違いがないよう書面にも残しておくとよいでしょう。
支払い方法を決めるときは相続人全員の同意を得る
代償金は基本的に一括払いですが、まとまった現金がないときは分割払いにしても構いません。ただし、遺産分割協議書には「代償分割する旨」の一文を記載し、必ず相続人全員の署名捺印をもらっておくことが必要です。また、代償金をもらう人の口座に振込みすれば、適正額で代償分割した証拠が残ります。現金手渡しは証拠が残りにくく、数え間違いも発生しやすいので、できるだけ避けた方がよいでしょう。
代償金の分割払いは滞納に注意
代償金を分割払いにするときは、支払いが滞るリスクも考慮しておきましょう。滞納が長期化した場合は残金の一括払いを請求したくなりますが、遺産分割協議の決定内容を変えることになるため、相続人全員の同意が必要です。相続人全員の中には代償金を支払う人も含まれますから、同意してくれない可能性があります。したがって、残金の支払いが放置されるリスクも生じてしまいます。
代償金が払えないときの対処法
代償分割は基本的に現金支払いですが、一括・分割ともに困難な状況も考えられます。代償金が払えないようであれば、次の対処法も検討してください。
現金の代わりに不動産で代償する
代償金を払えないときは、現金の代わりに現物（不動産など）で代償する方法もあります。相続人全員の同意は必要ですが、代償金を払う人にもともと所有している不動産があれば、代償金の代わりにしてもよいでしょう。
ただし、代償金の額と同等の不動産がなければ実現できないため、正確な評価額計算が必要になります。また、登記手続きや登記費用も必要なので、自分だけで対応できないときは税理士や司法書士にも相談してみるべきでしょう。
土地の分筆を検討する
分筆とは、一つの土地に境界を設定して物理的に分ける方法です。現金の代わりになる土地が一筆しかなく、丸ごと手放すわけにはいかない事情があれば、分筆を検討してもよいでしょう。
ただし、分筆後の土地を代償金の額と同等にする必要がありますので、土地家屋調査士へ支払う測量費や登記費用も発生します。「誰がいくら負担するか？」という問題も出てくるので、慎重な話し合いも必要でしょう。また、測量の際には隣地所有者の立ち合いも必要なので、分筆完了までには数カ月かかるケースが一般的です。
換価分割を検討する
相続した不動産を売却し、売却代金（現金）を分ける方法が換価分割です。被相続人名義のままでは売却できないため、一旦は相続人名義に変更しますが、各相続人には現金を分配するので公平な遺産分割を実現できます。
誰も住む予定のない親の自宅など、不要な土地・建物がある場合には換価分割も検討しましょう。
不動産担保ローンで代償金を準備する
代償金が高額になる場合は、不動産担保ローンも検討してみましょう。不動産の担保価値によっては高額融資も可能となり、無担保ローンよりも低金利になることがほとんどです。返済期間も25年や30年などの長期プランがあるので、月々の返済負担もそれほど重くはならないことが期待できます。代償金を現金支払いできるので他の相続人の理解も得やすく、不動産を手放す必要もありません。
ただし、融資可能額は担保価値によって変わるので、不動産の評価額が低ければ必要額を準備できないこともあるでしょう。また、担保にする不動産には金融機関の抵当権が設定されるので、返済が滞ったときには財産を失う可能性もあります。
まとめ
代償分割で相続を決着させるときは、まず代償金の決め方を慎重に話し合うことが大切です。代償金を支払う人は少しでも低い額にしたいでしょうし、もらう人は少しでも高い代償金を望んでいるはずです。しかし両方は実現できないので、支払う人・もらう人双方の妥協も必要になるでしょう。
また、公示地価や路線価は毎年変わるので、代償金を決めるタイミングも重要です。代償金の額が決まらずに遺産分割が難航するようであれば、相続の専門家に相談して、適切なアドバイスも受けるようにしておきましょう。税理士や弁護士、司法書士は中立的な立場からアドバイスしてくれるので、遺産分割もまとまりやすくなります。
