換価分割とは？
メリット・デメリットや
遺産分割協議書の書き方も解説

遺産の分割方法

遺産の分割方法には以下の3種類があります。

主な相続財産が親の自宅で預貯金などが少ない場合、相続人が複数いると公平な遺産分割ができないため、換価分割や代償分割を選択するケースがあるでしょう。また、法定相続分に従った分割が可能であれば、現物分割で遺産相続を解決できます。それぞれ以下のような特徴があるので、不動産の相続に困っている方は参考にしてください。

換価分割

換価分割（かんかぶんかつ）とは、不動産などの相続財産を売却し、売却代金を分割する方法です。たとえば、配偶者と子供2人で6,000万円の不動産を換価分割する場合、法定相続分どおりに売却代金を分けると、配偶者が3,000万円、子供は1,500万円ずつを相続できます。

代償分割

代償分割とは、特定の相続人が不動産などを相続する代わりに、他の相続人へ代償金を支払って公平な遺産分割にする方法です。たとえば、6,000万円の不動産を長男が相続し、代わりに長女と次男へ2,000万円ずつ代償金を支払うと、各自が法定相続分どおりに財産を取得したことになります。

ただし、代償金を準備できなければ実現しないので、不動産を相続する人には十分な経済力が必要です。

現物分割

現物分割とは、遺産をそのままの状態で相続する方法です。長男が親の自宅、長女が預貯金、次男が株式を相続するなど、現物をそのまま取得するので、財産の価値が異なっていると公平な遺産分割にはなりません。

ごく一般的な相続財産の分け方ですが、各財産の価値が同一というケースは稀なので、不満が残りやすい分割方法になるでしょう。

換価分割のメリット・デメリット

換価分割には以下のようなメリット・デメリットがあるので、代償分割や現物分割との比較検討も必要でしょう。ただし、デメリットも十分に理解しておけば、売却による損失や相続トラブルの発生リスクを回避できます。

換価分割のメリット

不動産を換価分割すると、以下のメリットがあります。

換価分割する場合、一般的には不動産会社の仲介を利用することになり、売主と買主が合意した価格で売却するので、全員が不動産の評価額に納得できます。

また、換価分割は現金を分けることになるので、法定相続分どおりの公平な遺産分割が可能になります。代償金も必要ないため、金銭的な負担もありません。

一方、代償分割は自分で不動産を評価するため、代償金を支払う人と受け取る人で評価が異なると、相続トラブルに発展するリスクがあるでしょう。

換価分割のデメリット

不動産を換価分割するときは、以下のデメリットもよく理解しておきましょう。

被相続人（亡くなった人）の自宅を換価分割する場合、同居している相続人は新たな生活拠点を探さなければなりません。不動産の売り急ぎが買主に伝わると、相場よりも低い価格にしなければ売れなくなり、損失が出てしまうリスクもあります。また、不動産仲介で売却すると仲介手数料がかかり、売却益が出たときは譲渡所得税の申告・納税も必要です。

換価分割がおすすめのケース

不動産の換価分割は以下のようなケースにおすすめです。

換価分割で回避できる相続トラブルもあるので、具体的には以下を参考にしてください。

公平に遺産分割したい場合

相続財産を公平に分割したい場合、不動産を売却しても差し支えないのであれば、換価分割をおすすめします。分割方法が決まっていない不動産は相続人全員の共有状態になるため、家屋を解体する、または一時的に賃貸する場合でも全員の同意が必要です。各相続人が法定相続分の主張を譲らないときは、換価分割が解決策になるケースもあるでしょう。

代償金を準備できない場合

代償分割は不動産をそのまま残せますが、代償金の支払いが前提になります。地価の高いエリアでは土地の代償金だけでも数千万円になるケースもあるので、代償金の準備が難しく、現物分割もできないときは、換価分割をおすすめします。

相続税の納税資金を準備したい場合

相続税の納税資金が不足しているときは、換価分割が解決策になります。不動産の売却代金に相続税はかからないので、現金や預貯金などに相続税が課税されるときは、換価分割で納税資金を準備しましょう。

不動産の相続を希望する人がいない場合

相続人全員が不動産の相続を希望していないときは、換価分割が最善策になるでしょう。相続したくない財産がある場合、相続放棄も選択肢になりますが、預貯金や株式などの財産も相続できなくなります。また、必要ない不動産でも固定資産税が必ず発生するので、不動産を相続する人がいないときは、早めの換価分割をおすすめします。

換価分割をするときの手続きの流れ

不動産を換価分割する場合、手続きの流れは以下のようになります。

具体的な内容は以下のとおりですが、不動産売却には3ヶ月～半年近くかかるケースもあるので、スピーディに手続きを進めましょう。

（1）不動産の評価額や権利関係の調査

換価分割するときは、まず不動産の評価額と権利関係を調査するところから始まります。不動産の評価額は公示価格や実勢価格などを参考にしますが、専門知識が必要になるので、不動産会社や税理士に評価してもらいましょう。

不動産の権利関係を調査するときは、法務局で登記事項証明書を取得します。亡くなった人の名義になっていれば問題はないので、次の手続きに進みましょう。

（2）遺産分割協議（換価分割の決定）

換価分割は相続人全員の同意が必要になるので、遺産分割協議で十分に話し合うことが大切です。代償分割や現物分割と比較し、全員一致で換価分割に決まったら、遺産分割協議書を作成しておきましょう。

（3）相続登記

被相続人名義の不動産は売却できないので、換価分割するときは相続登記を行います。登記申請書や遺産分割協議書などを提出し、相続人全員の共有名義、または代表者の単独名義に変更しておきましょう。なお、法定相続分どおりに換価分割する場合、相続登記の際に遺産分割協議書は提出しなくても構いません。

（4）不動産会社へ仲介の依頼

相続登記が完了した後は、不動産会社へ仲介を依頼してください。不動産仲介によって買主が見つかったときは、条件交渉によって売買価格を決定します。最終的な売買価格が決まったら、売買契約書に署名捺印しておきましょう。

（5）売却代金の受け取りと各相続人への分配

買主から不動産の売却代金が振り込まれたら、遺産分割協議書の内容どおりに分配します。各相続人への分配も預金口座への振込みになるので、振込手数料をどちらが負担するかなど、細かい部分も決めておくとよいでしょう。

換価分割するときの遺産分割協議書の書き方

仮に子供3人（A、B、C）が法定相続分どおりに換価分割する場合、遺産分割協議書は以下のような書き方になります。誰か一人が一度相続する単独相続の場合と、全員で共有とする共有相続する場合それぞれに分かれます。

【不動産を単独相続する場合】

【不動産を共有相続する場合】

これらの文言の後にそれぞれの相続人が住所氏名を記載し、実印を捺印することで遺産分割協議書は完成となります。

換価分割を行うときの注意点

換価分割を行う場合、譲渡所得税などの税金がかかるケースがあります。遺産分割協議書の書き方によっては贈与税がかかる可能性もあるので、以下の点に注意してください。

不動産の売却益には譲渡所得税がかかる

不動産の売却益を譲渡所得といい、譲渡所得が発生したときは譲渡所得税がかかります。譲渡所得があったかどうかは以下のように計算するので、不動産の取得費（購入価格）も調べてください。

譲渡所得が発生した場合、売却した年の翌年2月16日から3月15日の間に確定申告が必要です。

遺産分割協議書の書き方によっては贈与税がかかる

換価分割する不動産を単独名義で相続する場合、換価分割する旨を遺産分割協議書に書いていなかったときは、売却代金の分配が贈与とみなされる可能性があります。代表者が単独相続するときは、必ず換価分割する旨と、他の相続人への分配を記載してください。

売却が完了するまでは固定資産税がかかる

換価分割を行う場合、不動産売却が完了するまで固定資産税がかかります。相続した不動産であれば、固定資産税の納税通知書は代表者に送付されますが、他の相続人にも連帯納付義務があるので注意してください。代表者が滞納したときは、他の相続人が固定資産税を納付することになるので、税負担についても十分に話し合っておきましょう。

まとめ

主な相続財産が不動産だった場合、相続人が複数いるとトラブルが起きやすいので、換価分割を検討してみましょう。不動産を現金化すると1円単位まで分割できるため、不公平な遺産分割を確実に解消できます。

ただし、不動産の買主がすぐに見つかるとは限らず、売却が完了するまでに相続税の申告期限が到来する可能性もあります。遺産分割協議書の書き方や相続登記も複雑になるので、換価分割の手続きに対応が難しいときは、相続に詳しい税理士や、司法書士に相談してください。