小規模宅地等の特例は併用できる！
限度面積や計算方法をわかりやすく解説

小規模宅地等の特例とは

小規模宅地の特例とは、相続した土地の評価額を減額できる制度です。

土地の種類によって限度面積と減額率が異なっており、親の自宅（特定居住用宅地）を同居親族が相続するケースであれば、330㎡までの面積が80%減額されます。

店舗や社屋用の土地、賃貸用の土地（賃貸マンションや駐車場など）にも適用できるので、「土地の売却代金で相続税を納める」といった状況を回避できるでしょう。複数の宅地を相続したときは併用もできますが、パターン別に適用面積が変わるので、対象となる宅地の条件や、限度面積などを理解しておくことをおすすめします。

小規模宅地等の特例は併用できる

小規模宅地等の特例は以下のようなケースで併用できます。

親が複数の土地を所有している場合、自宅と賃貸マンションを相続するケースもあるでしょう。ただし、特例の併用は考え方が少し複雑なので、まず対象となる宅地の種類を理解しておきましょう。

小規模宅地等の特例を併用したときの限度面積

小規模宅地等の特例は、以下の土地に適用できます。

それぞれ限度面積は決まっていますが、併用パターンによっては限度面積が縮小するので注意が必要です。具体的な併用パターンは後ほど解説しますが、土地ごとの限度面積や減額割合を把握しておくと理解しやすいので、以下を参考にしてください。

特定事業用宅地（店舗）

小売業などの店舗が建築されている土地を特定事業用宅地といい、400㎡までの面積が80%減額されます。事業用の土地に高額な相続税がかかると経営に影響するため、事業用宅地は限度面積・減額割合ともに高く設定されています。

特定同族会社事業用宅地（社屋や工場など）

特定同族会社事業用宅地の場合、400㎡までの面積が80%減額されます。自分が経営する会社に自分の土地を貸し付けているようなケースですが、相続人が同族会社の役員であるなど、一定要件を満たせば小規模宅地等の特例を適用できます。

特定居住用宅地（自宅）

特定居住用宅地は親の自宅などを指しており、330㎡までの面積が80%減額されます。実際に住んでいる土地になるため別荘は対象外ですが、所有者と同一生計の親族が住んでいる場合は別荘やセカンドハウスも特例の対象になります。

なお、特定居住用宅地が複数ある場合、合計面積330㎡までしか特例の対象にならないので注意してください。

貸付事業用宅地（賃貸アパートなど）

賃貸アパートや駐車場など、貸付用の土地を貸付事業用宅地といい、200㎡までの面積を50%減額できます。限度面積・減額割合ともに他の土地よりも低くなっているので、小規模宅地等の特例を併用するときの優先度も低くなるケースが多いでしょう。

小規模宅地等の特例を併用するときの計算例

小規模宅地等の特例を併用する場合、1㎡あたりの減額率が高い宅地から優先的に特例を使うとよいので、基本的な優先度は以下のA・B・Cの順になるでしょう。

また、併用時の計算式は以下のようになります。

不要な部分は計算しなくてもよいので、AとCを併用するときは以下のようになります。

では、具体的な計算例をみていきましょう。

特定居住用宅地と貸付事業用宅地の併用

自宅と賃貸アパートで小規模宅地等の特例を併用する場合、計算式は以下のようになります。

仮に自宅330㎡、賃貸アパート150㎡があり、自宅へ優先的に特例を使った場合、限度面積は以下のようになります。

すでに限度面積200㎡に達しているため、賃貸アパートと併用できる部分がありません。では次に、賃貸アパートを優先したケースで計算してみましょう。

賃貸アパートは敷地全体が特例の対象となり、自宅に併用できる面積は82.5㎡となりました。

特定居住用宅地と特定事業用・特定同族会社事業用宅地の併用

自宅と店舗、または自宅と同族会社の社屋などで併用する場合、どちらも限度面積まで小規模宅地等の特例を適用できます。

【具体例】

すべて限度面積を超えていないので、敷地全体が特例の対象になります。なお、特定事業用宅地または特定同族会社事業用宅地が2つ以上ある場合、合計400㎡までが特例の対象です。

特定居住用・特定事業用・貸付事業用宅地の併用

では次に、自宅250㎡、店舗300㎡、賃貸アパート150㎡があった場合の併用パターンをいくつか計算してみましょう。

パターン1：賃貸アパートと店舗の併用（賃貸アパート優先）

パターン2：賃貸アパートと自宅の併用（賃貸アパート優先）

パターン3：自宅と店舗の併用（自宅優先）

小規模宅地等の特例を併用するときの注意点

小規模宅地等の特例は併用パターンも慎重に検討するべきですが、節税効果だけに注目すると思わぬトラブルになる可能性もあります。節税効果が打ち消されてしまうケースもあるので、以下を参考にして併用を検討しましょう。

宅地の相続税評価額を計算しておくこと

小規模宅地等の特例を併用する場合、まず宅地の相続税評価額を計算しておく必要があります。適用面積と減額割合だけでは節税効果を検証できないため、路線価方式（市街地の場合）を使って「1㎡あたりの価格×土地面積」を計算しておきましょう。

たとえば、貸付事業用宅地と居住用宅地で併用する場合、減額率の高さを見ると居住用宅地が優先になりますが、評価額によっては逆がよいケースもあります。

相続人が複数いるときはトラブルに注意

相続財産に複数の宅地があり、相続人も複数いるときは「誰がどの土地を相続するか」でもめてしまう可能性があります。

仮に親の自宅を長男が相続し、長女が賃貸アパートを相続する場合、長男が小規模宅地等の特例を優先的に使えば相続税の総額は下がるかもしれません。しかし、賃貸アパートに併用できる面積が縮小するため、長女の相続税は長男よりも高額になる可能性があるでしょう。

価値が同じ財産でも税負担は異なるケースが多いので、全員が納得できる併用方法をシミュレーションしなければなりません。

配偶者控除（配偶者の税額軽減）の併用に注意

被相続人（亡くなった方）の夫や妻は配偶者控除を利用できるため、1億6,000万円または法定相続分のいずれか多い方まで相続税がかかりません。配偶者控除と小規模宅地等の特例は併用できますが、配偶者の相続分が預貯金なども含めて1億6,000万円以下であれば、配偶者控除だけで節税対策は十分といえます。

配偶者の財産が増加すると、配偶者が亡くなったときの相続税が高額になるので、自宅や賃貸マンションは子供が相続した方がよいケースもあります。

まとめ

小規模宅地等の特例は節税効果が高いので、自宅や貸付用の土地、事業用宅地などを相続したときには必ず利用したい制度です。主な相続財産が親の自宅のみであれば、小規模宅地等の特例の適用だけで相続税がかからなくなるケースもあるでしょう。

ただし、複数の宅地に併用するときは数パターンのシミュレーションが必要になり、節税効果だけを意識すると相続トラブルになる可能性があるので要注意です。相続人にも一定の要件があり、相続税評価額も正確に計算しなければならないため、税理士のアドバイスも必要になるでしょう。小規模宅地等の特例の併用や財産評価に困ったときは、できるだけ早い段階で遺産相続や税金の専門家に相談してください。