小規模宅地等の特例に
適用できる貸付事業用宅地とは？
要件や減額割合など

小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例とは、相続した土地の評価額を一定面積の範囲で減額できる制度です。対象となる土地には以下の4種類があり、本来の相続税評価額から50%または80%減額できるので、有効な相続税対策になるでしょう。

なお、貸付事業用宅地は事業として成り立っているかどうかを問われるので、以下を参考に税法上の考え方をよく理解しておきましょう。

貸付事業用宅地とは

不動産貸付業を行っている土地は貸付事業用宅地に該当するので、相続したときには小規模宅地等の特例を適用できます。

では、具体的な要件や減額割合をみていきましょう。

貸付事業用宅地の減額割合

貸付事業用宅地の減額割合は50%となっており、限度面積200㎡まで適用できます。200㎡を超える部分は通常の相続税評価額になるので、市街地の場合は路線価方式（路線価×面積）で評価額を計算します。

貸付事業用宅地の要件

貸付事業用宅地には以下の要件があります。

相続税の申告期限は「相続開始を知った日の翌日から10カ月以内」となっています。不動産貸付業の具体例は以下を参考にしてください。

貸付事業用宅地の具体例

貸付事業用宅地は不動産貸付業を行っている土地になるため、以下のような例が該当します。

なお、事業とはいえないものの、相当の対価を得て継続的に貸付業（準事業）を行っていれば、貸付事業用宅地とみなされるケースもあります。

小規模宅地等の特例を貸付事業用宅地に適用したときの計算例

賃貸アパートやマンションを建築している貸付事業用宅地の場合、評価額を引き下げる要素が多くなるため、相続税を低く抑える効果があります。小規模宅地等の特例を適用するとさらに評価額が下がるので、わかりやすい計算例をみていきましょう。

貸付事業用宅地の評価額を路線価で計算

市街地にある土地は路線価方式で相続税評価額を計算します。路線価とは各道路に設定された評価計算用の価格であり、その道路に面した土地1㎡あたりの相続税評価額（単位は1,000円）をあらわしています。

路線価は路線価図に1,000円単位で表示されているので、「400C」だった場合は1㎡あたりの価格が40万円（400×1,000）になります。では、土地面積200㎡、路線価40万円だった場合の相続税評価額を計算してみましょう。

8,000万円は減額前（貸付けしていない状態）の評価額になるので、次に貸家建付地の評価額計算を行います。なお、路線価図は国税庁ホームページを参照してください。

路線価図・評価倍率表（国税庁）

貸家建付地の評価額計算

賃貸アパートなどを建築している土地は貸家建付地の扱いになり、以下の要素で相続税評価額を減額できます。

また、貸家建付地の評価額は以下のように計算します。

自用地は賃貸していない土地なので、先ほどの8,000万円が自用地評価額になります。

では、借地権割合70%（路線価図ではC）、賃貸割合が100%だった場合の評価額を計算してみましょう。

では次に、小規模宅地等の特例を適用させて相続税を計算します。

小規模宅地等の特例を適用させた相続税計算

貸付事業用宅地の面積が200㎡だったときは、敷地全体に小規模宅地等の特例を適用できます。では、先ほどの評価額6,320万円に小規模宅地等の特例を適用し、相続税を計算してみましょう。

相続税の基礎控除は「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」で計算するため、最低額が3,600万円になります。貸付事業用宅地だけで相続税を計算した場合、相続税の基礎控除以下になるので、相続税はかかりません。

小規模宅地等の特例を貸付事業用宅地に適用するときの注意点

相続した貸付事業用宅地に小規模宅地等の特例を適用するときは、以下の点に注意してください。土地の状態によっては特例を適用できない可能性があります。

相続人が賃料を払って借りている場合

子供が親に地代と引き換えに土地を借りている場合、小規模宅地等の特例を適用できなくなるので注意してください。親が亡くなると賃料の支払いが不要になるため、貸付事業用宅地の要件である「相続税申告時までの事業継続」を満たせなくなります。

なお、借主を子供の配偶者（相続人ではない人）に変更すれば、小規模宅地等の特例に影響しません。

建物の所有者が異なる場合

貸付事業用宅地に、生計が異なる親族が賃貸マンションなどを建築している場合、小規模宅地等の特例を適用できなくなります。貸付事業用宅地の要件となる「被相続人または被相続人と同一生計の親族が不動産貸付業を行っていること」を満たせなくなるためです。

青空駐車場にしている場合（構築物・建築物なし）

地面がむき出しの青空駐車場の場合、小規模宅地等の特例を適用できない可能性があります。芝生や砂利を敷いた青空駐車場は一時的な保管場所とみなされるケースがあるので、基本的にはアスファルト舗装やフェンスなどの構築物や建築物が必要です。

また、アスファルト舗装している駐車場でも、自分の車の駐車スペースは特例の対象にならないので注意してください。

賃貸物件の空室が多い場合

賃貸アパートなどの空室部分（面積）は小規模宅地等の特例の対象になりません。

一時的な空室は賃貸しているものとみなされますが、長期間の空室は賃貸経営を継続していない（入居者を募集していない）ものと判断される可能性があります。空室があるときは、早めに入居者を募集するようにしましょう。

無償または低額で貸付している場合

親族に無償または低額で土地を貸している場合、不動産貸付業とみなされないため、小規模宅地等の特例を適用できない可能性があります。親族に土地を貸し付けるときは、収益が発生する程度の賃料をもらっておいた方がよいでしょう。地代や家賃は周辺エリアの相場を参考にしてください。

相続開始前3年以内に賃貸事業などを始めた場合

アパートやマンション経営を始めた時期が相続開始前3年以内だった場合、小規模宅地等の特例は適用できないので注意が必要です。ただし、相続開始前3年以内に始めた賃貸事業でも、5棟10室などの事業的規模であれば特例を適用できるケースがあります。

まとめ

小規模宅地等の特例は宅地の種類に応じた限度面積や減額割合があり、自宅の相続では80%減額できますが、貸付事業用宅地は50%の減額割合です。減額割合は高くありませんが、貸付用の土地は借地権の割合だけ評価が下がり、賃貸物件には借家権割合などの減額要素があるため、評価額はかなり下がるでしょう。

ただし、土地の状態や賃貸業の実態によっては貸付事業用宅地とみなされず、小規模宅地等の特例も適用できなくなるので注意してください。今回の計算例では非課税になりましたが、通常、8,000万円の相続財産には680万円程度の相続税が課税されます。

貸付事業用宅地や小規模宅地等の特例の要件がわからないときは、早めに専門家へ相談しておきましょう。