アパート建設・経営が
相続税対策になる理由と
メリット・デメリット

アパート建設・経営が相続税対策になる理由4つ

土地にアパートを建築すると、更地の状態よりも相続税評価額は下がります。賃貸経営も土地の評価額を下げる要素になるので、具体的な理由は以下を参考にしてください。

資産の組み換えで評価額が下がる

土地にアパートを建築する場合、建築資金は金融機関から融資を受けるケースが一般的ですが、自己資金で建築する方も少なくありません。どちらも現金が不動産に組み換わるため、財産の評価を下げる効果があります。

現金1億円を相続すると、そのまま1億円に相続税がかかりますが、アパートの評価額は固定資産税評価額になるため、市場価格の6割程度になります。アパートの建築資金に1億円を使えば、相続税の課税価格（相続税がかかる部分の価格）を引き下げられるので、相続税も低くなります。

金融機関の融資も仕組みは同じですが、毎月の返済は家賃収入でまかなうため、借金から収益を生み出すレバレッジ効果も期待できるでしょう。

土地の減額要素が多い（借地権割合・借家権割合・賃貸割合）

賃貸アパートを建築した土地は貸家建付地になるため、以下の減額要素が発生します。

貸している土地は所有者が自由に使えなくなるため、自用地（自宅の敷地など）を基準として以下のように評価額を減額します。

仮に土地1億円、借地権割合70%、賃貸割合が100%だったときは、以下のように評価が下がります。

この例では相続税の課税価格を2,100万円（1億円－7,900万円）減額できました。

債務控除を利用できる

建物の建築資金を金融機関で借りた場合、相続時に残債（借入金の残り）があれば相続財産から債務控除できます。相続前の完済が理想的ですが、賃貸経営が安定していれば家賃収入から返済できますし、相続税の課税価格も下がるので、相続人の負担も重くはならないでしょう。

相続時には小規模宅地等の特例を利用できる

アパートを建築した土地は貸付事業用宅地となり、相続時には小規模宅地等の特例を利用できるため、面積200㎡までの評価額を50%減額できます。

【貸付事業用宅地の要件】

なお、限度面積200㎡を超える部分は通常の相続税評価額となります。

アパート建設で相続税対策をするメリット・デメリット

アパート建築は土地の相続税評価額を引き下げますが、決してメリットばかりではありません。以下のようなデメリットもあるので、賃貸経営を検討している方は必ず比較検討してください。

アパート建設で相続税対策をするメリット

アパート建築には以下のようなメリットがあり、相続税対策以外の効果も期待できます。

家賃収入には所得税がかかりますが、建築費を減価償却（耐用年数で分割して費用計上する会計処理）できるので、税負担はそれほど重くならないでしょう。また、事業用の投資物件は立地や景気に左右されやすく、テナントの早期撤退も珍しくありませんが、居住用の賃貸経営は比較的安定しています。将来的には収益物件が相続財産になるので、配偶者が生活に困ることもないでしょう。

アパート建設で相続税対策をするデメリット

アパート建築を相続税対策にする場合、以下のデメリットも理解しておきましょう。

空室が多くなると家賃収入が減るため、金融機関への返済に影響します。また、賃貸割合が低くなると貸家建付地の評価額が上がってしまうため、相続税の負担も重くなります。建物の火災保険にも加入する必要があるので、高額な保険料を支払うことにもなるでしょう。

すべてのリスクコントロールは難しいかもしれませんが、賃貸経営はある程度の将来予測も必要です。

アパート建設で相続税対策した際の節税効果

賃貸アパートの節税効果はシミュレーションするとよくわかるので、現金相続と比較してみます。まず現金1億円のケースで相続税を計算してみましょう。

現金を相続したときの相続税

現金相続の一例として、1億円を1人で相続したときの相続税を計算してみます。相続税は基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超えた部分に課税されるので、まず課税価格を計算し、次に税率を乗じて相続税を計算します。

この計算例では1,220万円の相続税になりましたが、次は現金1億円を使ってアパート建築したときの相続税を計算します。なお、相続税率と控除額は国税庁ホームページを参照してください。

相続税の税率（国税庁）

賃貸アパートを相続したときの相続税

では次に、現金1億円をアパート建築に使い、3,000万円の敷地と一緒に1人で相続したときの相続税を計算します。なお、土地の借地権割合は70%、賃貸割合は100%とします。

相続財産は現金相続のパターンよりも3,000万円（土地）増えていますが、土地・建物の評価減によって相続税も下がり、466万円（1,220万円－754万円）の節税になりました。

なお、建物6,000万円だけで計算すると、相続税は310万円になります。

アパート建設で相続税対策するときの注意点

アパート建築で相続税対策をする場合、以下のような注意点があるのでよく理解してきましょう。賃貸経営は相続発生後も続くので、経営者目線で長期的に考える必要があります。

耐用年数を超えるアパートローンは組まない

建物の耐用年数を超えるアパートローンを組んだ場合、耐用年数の経過とともに減価償却費を計上できなくなり、所得税の負担が重くなります。借入金の返済も残っていると生活費を圧迫することになり、返済不能で経営破たんする可能性もあります。アパートローンは必ず耐用年数以内で契約し、可能な範囲で自己資金も使っておきましょう。

収益性は実質利回りをみる

建築業者などから賃貸アパート経営を提案された場合、収益性は実質利回りをみるようにしてください。投資額に対する収益割合を利回りといい、実質利回りは諸経費や税金が考慮されているため、比較的精度の高い数値になっています。

利回りは建築業者から提示されますが、諸経費などを考慮していない表面利回りを提示するケースがあるので注意しましょう。

一括借り上げ（サブリース）は慎重に検討する

一括借り上げとは、サブリース業者に建物を賃貸し、入居者の募集や管理を任せる経営形態です。通常、家賃収入の10～15%程度がサブリース業者の手数料となり、日常的な清掃や修繕工事に対応してくれるので、賃貸経営が初めての方にはおすすめです。

家賃保証もあるので空室でも80%程度の家賃は支払ってもらえますが、サブリース業者が家賃設定するため、空室状態が続くと家賃を引き下げられる可能性があります。

賃貸経営のノウハウをある程度持っていれば、自分で管理した方がよいケースもあるでしょう。

施工業者を慎重に選ぶ

建物の施工品質は入居者募集に影響するので、施工業者は慎重に選びましょう。入居者は自分の生活拠点として物件をみるため、施主（経営者）が意識していない施工不良などもチェックしています。知り合いの賃貸アパートオーナーに相談する、またはインターネットで調査すれば、評判のよい業者が見つかるでしょう。

土地の購入は自己資金を使うこと

現預金が多い方は土地購入から賃貸経営を始めるケースもありますが、土地の購入には自己資金を使うようにしてください。土地・建物を借入金で購入すると利回りが低くなり、収益性も悪化します。短期間で賃貸経営が破たんする可能性もあるので注意しましょう。

遺産分割を考えておく（相続人が複数いる場合）

賃貸アパートは将来的に相続財産になるので、相続人が複数いるときは遺産分割の方針も決めておきましょう。不動産の分割は難しいため、賃貸アパートの相続人以外には預貯金や株式を多く配分するなど、争いが起きない遺産分割を考えておく必要があります。遺言書も相続争いを回避する手段になるので、弁護士などに作成を依頼してみましょう。

まとめ

賃貸アパートを建築すると土地の評価額が下がり、現金相続よりも相続税が低くなりやすいので、相続税対策には有効な手段です。借入金で建築した場合は家賃収入を毎月の返済に充てるため、経営が安定していれば自己資金が減少することもありません。

ただし、建築予定地がアパート経営に向いているか、空室が何室までなら収益を確保できるかなど、あらゆる状況を想定して計画を立てる必要があります。相続税対策はあくまでも通過点に過ぎないので、長期的な経営が成り立つかどうか、不動産の専門家や税理士の意見も参考にしてみましょう。