店舗兼住宅における小規模宅地等の特例を適用要件
店舗兼住宅とその敷地を相続する場合、以下の要件を満たしていれば、小規模宅地等の特例によって特定事業用宅地と特定居住用宅地の減額割合を適用できます。
【特定事業用宅地】
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宅地の要件：被相続人が事業を営んでいた宅地、または同一生計親族の事業用に供されていた宅地
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相続人の要件：相続した宅地で事業を継続する
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適用面積と減額割合：400㎡まで80%の減額
【特定居住用宅地】
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宅地の要件：被相続人が所有している居住用宅地（自宅の敷地）
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相続人の要件：相続開始前から被相続人と同居しており、相続後も継続して居住する
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適用面積と減額割合：330㎡まで80%の減額
では、小規模宅地等の特例を適用すると相続税がいくらになるか、具体例をみていきましょう。
店舗兼住宅に小規模宅地等の特例を適用したときの相続税
以下のような店舗兼住宅の相続に小規模宅地等の特例を適用する場合、相続税がいくらになるのか計算してみます。
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相続の発生状況：父親が亡くなり（母親はすでに死亡）、子供1人で土地・建物を相続
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建物の状況：1階100㎡が店舗、2階100㎡が親子の住宅
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宅地の状況：父親が所有者で面積400㎡
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宅地の相続税評価額：1億2,000万円（路線価30万円×400㎡）
子供が土地・建物と事業を承継する場合、特定事業用宅地と特定居住用宅地の相続税は以下のようになります。なお、路線価は道路に設定された価格であり、その道路に面した土地1㎡あたりの相続税評価額をあらわしています。
特定事業用宅地の相続税評価額
敷地全体の面積は400㎡ですが、特定事業用宅地は建物の店舗用面積に応じて按分します。
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計算式
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特定事業用宅地の面積：400㎡×（店舗用面積100㎡÷建物の床面積200㎡）＝200㎡
次に特定事業用宅地の相続税評価額を計算し、小規模宅地等の特例を適用させて相続税を算出します。
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計算式
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特定事業用宅地の相続税評価額：路線価30万円×200㎡＝6,000万円
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計算式
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小規模宅地等の特例の適用：6,000万円×（1－0.8）＝1,200万円
店舗用の敷地面積200㎡は特定事業用宅地の限度面積400㎡以内に収まっているため、小規模宅地等の特例を全体に適用できます。
では次に、住宅部分の敷地の評価額を計算します。
特定居住用宅地の相続税評価額
特定居住用宅地の面積は建物の住宅用面積に応じて按分します。
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計算式
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特定居住用宅地の面積：400㎡×（住宅用面積100㎡÷建物の床面積200㎡）＝200㎡
次に特定居住用宅地の相続税評価額を計算し、小規模宅地等の特例を適用させて相続税を算出します。
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計算式
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特定事業用宅地の相続税評価額：路線価30万円×200㎡＝6,000万円
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計算式
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小規模宅地等の特例の適用：6,000万円×（1－0.8）＝1,200万円
最後に土地全体にかかる相続税を計算してみます。
相続税の総額
小規模宅地等の特例によって、特定事業用宅地・特定居住用宅地ともに1,200万円となりました。また、相続税は以下の基礎控除を超えた部分に課税されます。
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計算式
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相続税の基礎控除：3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）
今回は子供1人が相続人になるので、土地のみで相続税を計算すると以下のようになります。
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計算式
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相続税の基礎控除：3,000万円＋（600万円×1人）＝3,600万円
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計算式
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土地の相続税評価額：店舗用1,200万円＋住宅用1,200万円＝2,400万円
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計算式
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相続税の課税価格：基礎控除3,600万円－2,400万円＝△1,200万円
相続税の課税価格が基礎控除以内に収まっているため、相続税はかかりません。
【ケース別】店舗兼住宅で小規模宅地等の特例を適用する際の注意点
亡くなった人が何らかの商売を営んでいる場合、生前に事業承継して土地・建物も贈与しているケースがあります。また、建物が二世帯住宅になっている場合、居住部分の所有権を親子で別々にしていることもあるでしょう。どちらも小規模宅地等の特例の適用に影響するので、以下の点に注意してください。
贈与で土地を取得したときに特例を適用できないケース
相続開始前3年以内の贈与、または相続時精算課税制度を適用して宅地を取得している場合、相続時に小規模宅地等の特例を適用できないので注意してください。
被相続人が介護施設などに入所していた場合
小規模宅地等の特例を適用する場合、相続発生まで被相続人が居住用宅地等に住んでいたことが要件になります。ただし、介護を要するために老人ホームなどへ入所していたときは、例外的に小規模宅地等の特例を適用できるケースがあります。この場合、空き家になった家屋を賃貸などに利用すると、特例を適用できなくなるので注意してください。
区分登記されている建物は別居扱いになる
店舗兼住宅が二世帯住宅になっており、親子が居住部分を別々に登記している場合、構造的に1棟の建物でも別居の扱いになります。区分登記している建物は同居の要件を満たしておらず、親の居住部分に小規模宅地等の特例を適用できません。二世帯住宅が区分登記されているときは、合併登記によって1つの登記にするなど、何らかの対処が必要になるでしょう。
なお、登記の状態は法務局で取得できる登記事項証明書、または毎年5月頃に送付される固定資産税の課税明細書で確認できます。固定資産税の課税明細書に家屋番号が複数記載されているときは、区分登記されている可能性が高いでしょう。
店舗兼住宅で小規模宅地等の特例の適用手続き
店舗兼住宅の相続に小規模宅地等の特例を適用するときは、相続税申告書とともに以下の書類を税務署へ提出します。
【共通書類】
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遺言書または遺産分割協議書の写し
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住民票の写し
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戸籍謄本
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相続人全員の印鑑証明書
【被相続人が介護施設に入所していた場合】
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相続発生日以後に作成された被相続人の戸籍の附票の写し
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介護施設入所時の契約書の写しや要介護認定などの証明書類
なお、特定郵便局などの敷地になっている宅地の場合、総務大臣が交付した証明書も必要になります。
まとめ
亡くなった人が自分の所有地でご商売をされていたときは、小規模宅地等の特例を適用して建物と宅地を相続するとよいでしょう。建物が店舗と住宅を兼ねており、配偶者や同居親族が相続するときは、特定居住用宅地の評価減も適用できます。ただし、建物の居住部分が区分登記になっている場合や、介護施設等へ入所している間に賃貸などに利用すると、小規模宅地等の特例は適用できません。
小規模宅地等の特例は相続税申告も必要になるため、申告書の作成に不安がある方や、適用要件を満たしているか確認したい方は、税理士に相談することをおすすめします。
