小規模宅地の特例は
借地権でも適用できる！
評価額計算方法を解説

借地権とは

借地に対する権利が借地権であり、以下の3つから構成されています。

小規模宅地等の特例に関係するのは借地借家法の借地権であり、借りた土地の上に居住用家屋などを建築できる権利です。なお、賃借権と地上権は借地借家法上の権利であり、借りた土地に自宅を建築している場合は、賃借権が設定されているケースがほとんどです。地上権は賃借権に比べて力が強いため、抵当権の設定も可能になります。

小規模宅地の特例とは

相続した自宅の敷地に小規模宅地等の特例を適用すると、面積330㎡までの評価額が80%減額になります。被相続人が住んでいた自宅を相続し、そのまま住み続けることが条件ですが、具体的には以下のような相続に適用されます。

小規模宅地等の特例は自宅の敷地以外にも適用できるため、賃貸アパートを建てている貸付用の宅地や、個人商店などの事業用宅地も対象となります。節税効果は絶大な特例ですが、借地権に対する適用は可能なのでしょうか？

借地権にも小規模宅地の特例は適用できる

小規模宅地等の特例は権利に対して適用できる制度であり、租税特別措置法第69条第1項により「土地または土地の上に存する権利」が適用対象となっています。つまり借地権は「土地の上に存する権利」に当てはまるため、借りている土地にも小規模宅地等の特例が使えるということです。

適用条件は自分が所有する土地と変わらないため、配偶者や同居する相続人などが自宅を相続して住み続けると、土地の相続税評価額は330㎡まで80%減額になります。貸付用の宅地や事業用宅地は適用面積や減額割合が異なりますが、基本的な考え方は自宅敷地（特定居住用宅地）を相続する場合と同様です。

借地権に小規模宅地の特例を適用した時の評価額計算方法

相続した土地の評価額は路線価方式、または倍率方式によって計算し、最後に小規模宅地等の特例の減額割合を反映させて算出します。借りている土地は借地権割合を反映させて評価額を求めますが、わかりやすいよう実例を挙げて計算してみます。

なお、今回の計算例は路線価方式を使った計算例になります。

路線価方式による借地権の評価額計算

借地権の評価額は自用地（自分の所有地）に借地権割合を乗じて計算するため、基本的な計算式は以下のようになります。

借地権の評価額を求める場合、まず自用地の評価額計算が必要になります。自用地評価額は路線価に土地面積を乗じて計算しますが、路線価とは各道路に設定された価格で、国税庁ホームページの路線価図から確認できます。

道路に「200E」と表示されている場合、数字の部分が路線価、アルファベットが借地権割合となります。路線価はその道路に面した土地の1㎡あたりの価格であり、表示は1,000円単位ですから、200Eの場合は1㎡あたり20万円、借地権割合は50%になります。

では次に、具体例から借地権の評価額を計算し、小規模宅地等の特例も適用させてみます。

路線価図（国税庁）

小規模宅地等の特例を使った借地権の評価額

以下の条件で借地権の評価額を計算し、最後に小規模宅地等の特例を適用させて、最終的な相続税評価額を算出してみましょう。

まず借地権の評価額を計算します。

次に小規模宅地等の特例を適用した減額分を計算し、最後に借地権の評価額から差し引くと相続税評価額がわかります。

実際の計算では土地の条件に応じた補正率も考慮しますが、5,400万円と1,080万円では相続税率も15%違うので、小規模宅地等の特例は有効な相続税対策といえるでしょう。

所有権と借地権が跨る土地の評価額計算方法

先ほどの計算例は土地全体が借地であり、特例の限度面積330㎡以下なので、あまり複雑な計算にはなりませんでした。では以下のような条件の場合、小規模宅地等の特例はどのように適用するのでしょうか？

建物が2つの権利（借地権と所有権）の上に跨っているため、小規模宅地等の特例は計算方法も少し複雑になります。基本的な考え方は、「どちらの土地をメインに特例の限度面積330㎡を使うか」となるため、わかりやすい事例から計算方法を解説します。

自用地と借地それぞれの評価額計算

ではさっそく計算していきますが、土地や路線価は以下の条件とします。

まず自用地と借地それぞれの評価額を計算し、最後に合算して全体の評価額を求めます。

ここで計算のポイントですが、小規模宅地等の特例は面積330㎡まで使えるため、評価額の高い自用地（所有権）に適用させた方が節税効果は高くなります。適用できる限度面積330㎡のうち、300㎡を所有権全体に適用させ、残りの30㎡分を借地権に使うとよいでしょう。

小規模宅地等の特例を適用させる

次に所有権と借地権それぞれに小規模宅地等の特例を適用し、最終的な相続税評価額を求めます。

最後に土地全体の評価額から減額分の合計を差し引いて、小規模宅地等の特例を適用した相続税評価額を計算します。

ちなみに小規模宅地等の特例を使わなかった場合、1億6,200万円に対する相続税率は40%ですが、8,568万円まで減額すると税率は30%に下がります。実際の相続税額にも大きな差が出るので、自宅相続の際には必ず利用してください。

まとめ

借りている土地は借地権割合だけ評価額が下がり、さらに小規模宅地等の特例も使えるため、実際に収める相続税はかなり安くなります。首都圏や地方の主要都市であれば、自宅敷地の評価額が数千万円～1億円オーバーになるケースも多いため、80%の評価減は有効な相続税対策になるでしょう。

しかし土地には様々な条件があり、立地や形状の良し悪しも相続税評価額に大きく影響します。また、小規模宅地等の特例を使う場合は相続税申告も必要なため、初心者が対応すると「相続税の過納」が発生することも少なくありません。相続財産に土地があり、評価額も高くなりそうであれば、まず相続の専門家に相談しておきましょう。相続専門の税理士であれば、土地の評価減だけではなく「誰が相続すると得するか」などのアドバイスも受けられます。