借地権の相続税はいくら？
相続税評価額の計算方法と注意点を解説

借地権には2種類ある

借地権とは、地主に地代（賃料）を支払って借りた土地に、自宅などを建てて住み続けられる権利です。借りている土地のため相続には無関係と思われがちですが、借地権は借主の相続財産になり、相続税の計算にも含めなければなりません。借地権は高額な相続財産になるケースが多いので、借地権を相続する方は早めに価値を知っておくとよいでしょう。また、借地権には「普通借地権」と「定期借地権」の2種類があり、それぞれ次のような違いになっています。

普通借地権とは？

契約更新により、何年でも土地を借り続けられる権利が「普通借地権」です。当初の契約期間（存続期間ともいいます）は30年で、初回更新で20年、次回以降は10年で契約するため、永続的な借地利用が可能になります。地主側からは解約の申し入れができないため、借主側に有利な借地権といえるでしょう。

定期借地権とは？

30年や50年など、借りる期間を定めて契約する借地権が「定期借地権」です。普通借地権と異なり更新がなく、契約期間が終わった土地は地主へ返しますが、更地返還が原則のため、建物は取り壊さなければなりません。普通借地権は永久的に土地が返ってこない可能性もありますが、定期借地権の場合は最終的に更地が戻ってくるため、地主にとっても有利な借地権です。なお、定期借地権にも種類があり、居住用の建物（自宅）を建てるときは、50年の長期契約で「一般定期借地権」を設定します。

借地権の相続税計算方法

冒頭でもお伝えしたとおり、借地権は相続財産に含まれます。特に都市部の借地権は高額になりやすいので、相続税対策を考える上でも評価額計算は重要になります。また、普通借地権と定期借地権では評価方式が異なるため、種類に応じた計算式を理解しておく必要があるでしょう。

普通借地権の相続税評価額

都市部の普通借地権は「路線価」をもとに相続税評価額を計算します。路線価とは各道路に設定された価格であり、その道路に面した土地1㎡あたりの相続税評価額を示しています。路線価は国税庁ホームページで確認できますが、「250E」や「300D」のように表示され、数字の部分を1,000倍すると1㎡あたりの路線価がわかります。また、末尾のアルファベットが借地権割合になり、それぞれ以下のように設定されています。

【借地権割合の例】

普通借地権の場合、自用地（自分の所有地）の評価額に借地権割合を乗じるため、相続税評価額の計算は以下のようになります。

では、わかりやすい例から借地権割合を計算してみましょう。

路線価図（国税庁）

普通借地権の相続税評価額

仮に路線価が「300D」、土地面積が150㎡の借地であれば、普通借地権の相続税評価額は以下のようになります。

借地権割合が高くなるほど借地の評価額も上がるため、都市部の借地は相続税も高額になるケースが多くなります。

定期借地権の相続税評価額

定期借地権の場合、以下の要素から相続税評価額を算出します。

Aについては、実際に支払っている地代と適正地代の差額などが「経済的利益の総額」になり、Bは土地の市場取引価格になります。また、Cの残存期間年数は、相続発生時における定期借地の残りの契約期間であり、すべて加味すると以下のような計算式になります。

大変複雑な計算になるため、算定は税理士に任せた方がよいでしょう。

令和3年分の基準年利率について（国税庁）

借地権のある土地にも小規模宅地等の特例が使える

親の自宅を相続するとき、一定条件を満たせば「小規模宅地等の特例」が使えるため、敷地の評価額が8割減額になります。小規模宅地等の特例は借地権にも適用できるので、自宅相続の際にはぜひ活用することをおすすめします。

借地権を相続するときの注意点

自用地と異なり、借地権の相続は地主との関係を考慮しておく必要があります。また、土地と建物では名義変更手続きの違いもあるので、次に解説する5つの注意点に気を付けておきましょう。

借地権の名義変更手続きは不要

借地権を相続しても名義変更手続きは必要なく、地主の承諾も不要です。ただし、今後の地代支払いなどがあるため、地主には相続した旨の連絡をしておきましょう。借地権に詳しくない地主もいるため、名義変更料や土地の返還を請求されるケースもありますが、いずれも応じる必要はありません。

なお、まれに借地権が登記されているケースもありますが、この場合は名義変更の手続きが必要になります。

遺贈であれば地主の承諾が必要

遺言書による財産承継を「遺贈（いぞう）」といいますが、法定相続人以外の人に借地権を遺贈するときは、地主の承諾や承諾料の支払いが必要になります。

借地にある建物は名義変更が必要

建物と借地権者の名義が異なると借地権を主張できなくなるため、借地にある建物は必ず名義変更しておきましょう。

子供名義の家を建てるときは地主の承諾が必要

地主の承諾なしに借地権者以外の建物を建てた場合、無断転貸として借地契約を解除される恐れがあります。子供名義の家であっても無断では建てられないので、必ず地主の承諾を得てから建築する、または借地権を譲渡しておきましょう。特に二世帯住宅で起きやすい契約違反なので、十分に注意しましょう。

借地権の譲渡や売却には地主の承諾が必要

借地権は勝手に譲渡や売却できないため、必ず地主の承諾を得なくてはなりません。承諾してもらうときは承諾料の支払いも必要となり、借地権価格の10%程度が相場になっています。また、建替えや増改築の場合にも地主の承諾が必要となり、借地権価格の3～5%程度を承諾料として支払います。

まとめ

借地権は契約期間が長いため、当初の契約を忘れて自用地感覚で使用する、借地であることを子供に告げていないケースもあります。地主とトラブルになると契約解除の可能性もあるため、どこまでが借地人の権利なのか、十分に理解しておかなければなりません。

また、借地権を相続財産として認識していない場合は、相続税対策が不十分になり、家族が重い税負担に苦しむ可能性もあるでしょう。借地の相続税評価額や、有効な相続税対策がわからないときは、まず相続の専門家へ相談しましょう。特に相続開始後の対策は限られてしまうため、なるべく早めの相談をおすすめします。