使用貸借していた土地の
相続の取り扱いまとめ
【評価額の計算方法も紹介】

使用貸借とは

土地や建物などを無償で貸し借りすることを使用貸借といい、親族間でよく利用される賃借の形態です。賃料が発生していれば賃貸借となりますが、貸主への支払いが固定資産税や都市計画税相当額だった場合は、使用貸借とみなす判例もあります。

使用貸借の場合、原則として借主の権利は相続対象になりませんが、貸主の立場は相続人が承継するので、貸主が死亡しても借主には影響がありません。

ただし、貸主と借主の関係や、貸借の実態によっては使用貸借が相続対象になるケースもあります。

使用貸借の相続の取り扱い

土地の使用貸借は貸主の死亡、または借主の死亡によって相続の取り扱いが変わります。また、使用貸借は契約書を取り交わしていないケースが多く、相続時の状況から相続の可否を判断する場合もあります。

当事者間の認識に食い違いがあるとトラブルになりやすいため、相続の際は以下のように取り扱ってください。

使用貸借の貸主が亡くなった場合

使用貸借の貸主が亡くなると、貸主の地位は相続人に引き継がれます。新たな貸主（相続人）と借主の間で使用貸借契約が継続されるため、建物を解体、あるいは土地から立ち退く必要はありません。

ただし、使用貸借契約に「貸主が亡くなった時点で契約終了とする」などの記載があれば、相続発生後には明け渡しが必要になるので注意してください。使用貸借契約は口頭でも成立するため、書面化した契約書がなくても従わなくてはなりません。

使用貸借の借主が亡くなった場合

使用貸借の契約は口頭のみでも成立しますが、原則として借主が死亡すると効力は失われるため、借りていた土地は返還しなければなりません（民法597条）。ただし、以下のようなケースは使用貸借が継続されます。

使用貸借している土地に建物を建てている場合、借主の相続人は契約継続を希望するケースがほとんどです。借主が亡くなっても使用貸借の必要性がなくなるとは考えにくいため、過去の裁判でも借主側の相続を認めた判例があります。

使用貸借していた土地の相続税評価額計算方法

賃貸借の土地には借地権割合を適用できるため、30%や40%などの評価減となりますが、使用貸借の土地は所有者だけに使用権がある自用地として評価します。

自用地には借地権割合が適用できないので、賃貸借の土地に比べて相続税評価額は高くなりますが、個人と法人でも評価方法が異なります。

個人が使用貸借している土地の相続税評価額

個人間の使用貸借は借地権が発生しないため、借主の権利は極めて弱いものとなります。借地権割合を考慮する必要がなく、自用地の評価額がそのまま相続税評価額となるため、賃貸借している土地よりも相続税評価額は高くなるでしょう。

相続税の負担を考えると賃貸借した方が得策にも思えますが、使用貸借から賃貸借に切り替えた場合、借地権の贈与があったものとみなされます。借地権の移転は贈与税の課税対象となり、一定額（年間110万円以上）を超えると贈与税がかかるので、賃貸借と使用貸借の選択は慎重に検討しなければなりません。

法人が使用貸借している土地の相続税評価額

土地の使用貸借では借主が法人になっているケースもあります。法人が無償で土地を借りている場合、借地権をもらっているとみなされるため、本来は高額な税金（借地権の認定課税）が課されます。

地価の6%を賃料として支払えば借地権の認定課税は免れますが、無償返還届出書（土地の無償返還に関する届出書）を税務署に提出した場合も課税は免除されます。ただし、無償返還届出書の提出の有無は相続税評価額に影響するので注意してください。

無償返還届出書を提出していない場合

税務署に無償返還届出書を提出していない場合、法人が使用貸借している土地には借地権が発生します。したがって、自用地評価額から借地権評価額を差し引いた価額が相続税評価額になります。

無償返還届出書を提出している場合

土地を使用貸借している法人が無償返還届出書を提出していれば、貸主側の相続税評価額は自用地評価額の80%、借主側は自用地評価額の20%を借地権として評価します。

無償返還届出書を提出すると、将来的な借地権の無償返還を約束していることになるため、本来であれば借地権の評価額は考慮しません。しかし、借地権は事実として存在しており、貸主の土地使用は制限されてしまうので、自用地評価額の20%を借地権価格とする税法上の考え方があります。

なお、一族経営の法人が土地を使用貸借していても、貸主と法人の株主が異なる場合は借地権価格を考慮しません。

使用貸借していた土地の相続税節税方法

賃貸借している土地には借地借家法が適用されるため、借地権割合や借家権割合などの評価減によって相続税評価額は低くなります。使用貸借していた土地は自用地評価額となりますが、特定居住用宅地に該当する場合は小規模宅地等の特例を適用できます。賃貸借に切り替える選択肢もあるので、以下の節税方法を検討してください。

小規模宅地等の特例を活用する

使用貸借している土地が特定居住用宅地であれば、相続時に小規模宅地等の特例を適用できます。小規模宅地等の特例を適用すると、330㎡までの土地評価額が80%減額されるため、本来の評価額の20%が相続税評価額になります。地価の高いエリアは土地だけでも相続税が発生するため、相続税申告の際には必ず活用したい特例ですが、貸主と借主の関係がポイントになるので注意してください。

たとえば、親の所有地に子供が家を建てて住んでいる場合、貸し借りの形態が使用貸借であれば、親子が同一生計だったかどうかで特例の適用可否が変わります。同一生計であれば小規模宅地等の特例を適用できますが、別生計の場合は特例が使えないので注意が必要です。

使用貸借から賃貸借契約に切り替える

貸し借りの契約を使用貸借から賃貸借に切り替えた場合、借地権の贈与に対して贈与税が課税される可能性があります。ただし、権利金や相場に応じた賃料を支払っていれば贈与税がかからないケースもあり、条件次第では小規模宅地等の特例も適用できます。

借地権割合や借家権割合によって土地の評価額も下がるので、賃貸借契約にした方が相続税の節税につながる可能性もあるでしょう。

専門家に相談する

使用貸借している土地の相続税対策を検討するときは、まず税理士や不動産会社などの専門家へ相談しておきましょう。土地の税金対策には高度な専門知識が必要となるため、自己判断では税金が高額になることや、相続トラブルが発生する可能性が高くなります。

小規模宅地等の特例には複雑な適用要件があり、賃貸借への切り替えにも数パターンのシミュレーションが必要になるので、専門家の助言は欠かせないでしょう。

まとめ

貸している土地には借主の権利が発生するため、借地権価格を自用地評価額から差し引くことができますが、賃貸借している土地に限られます。一方、使用貸借の土地は相続税対策が限定されてしまいますが、子供や配偶者に土地を無償提供できるため、家族には大きなメリットになるでしょう。

ただし、小規模宅地等の特例を適用できれば評価額はかなり下がるので、使用貸借のデメリットは解消される可能性があります。すでに相続が発生している状況であれば、小規模宅地等の特例の適用要件を満たしているかどうか、必ず確認しておきましょう。

特例の適用要件がわかりにくい場合や、土地の評価額を正確に計算したいときは、不動産や相続の専門家にも相談してください。