相続した土地の売却にかかる税金は？
適切に処理して譲渡所得税などの負担を
軽減するためのポイント

相続した土地の売却でかかる主な税金

相続した土地を売却する際にかかる可能性のある税金は、主に以下の三つです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

税金1. 譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）

「譲渡所得税」とは、土地を売却して得た利益に対して課される税金の総称です。

具体的には、「所得税・住民税・復興特別所得税」の三つを合わせて「譲渡所得税」と呼びます。

譲渡所得税は、土地を売却した翌年に確定申告をして納税します。具体的な税額の計算方法については、後述します。

税金2. 登録免許税

「登録免許税」は、不動産登記の手続きをする際に国に納める税金です。

2024年4月1日から相続登記は義務化され、相続で不動産を取得したときには3年以内に相続登記の申請が必要となります。

また、原則として不動産の所有者以外が売却することはできません。そのため、相続した土地を売却するにあたっても相続登記が必要です。

登録免許税は、以下の手続きにおいてかかります。

相続登記でかかる登録免許税の計算方法・納付方法【免除されるケースは？】

税金3. 印紙税

「印紙税」は、契約書などを作成する際に課される税金です。

土地の売買契約書を作成するときに、契約金額に応じた収入印紙を貼り付けて納付します。

たとえば、契約金額が「1,000万円を超え、5,000万円以下」の場合、印紙税額は「1万円（※印紙税の軽減措置の適用後）」です。

具体的な税額については、国税庁のウェブサイトでご確認ください。

【参考】消費税がかかる場合もある

ここまで紹介した税金には消費税はかかりませんが、土地を売却する際に不動産会社へ支払う「仲介手数料」や、司法書士へ登記手続きを依頼した場合の「司法書士報酬」などには消費税がかかります。

なお、土地そのものの売買代金に「消費税」はかかりませんが、建物には消費税がかかります。

売主が相続した建物を不動産賃貸などの事業用として使用していた場合、建物売却代金は課税売上げとなります。消費税の納税義務の判定があることを留意してください。

譲渡所得税の計算方法

ここからは、土地を売却した際に、もっとも税額が大きくなりやすい「譲渡所得税」の計算方法について詳しく見ていきます。

まず、土地の売却による利益である「譲渡所得」を計算します。具体的な計算方法は、下記のとおりです。

次に、算出した譲渡所得に税率を掛けて税額を求めます。

譲渡所得税の税率は、「土地を所有していた期間」によって変わります。

以下では、この計算に必要な「取得費・譲渡費用・税率」のポイントと、具体的な計算シミュレーションを見ていきます。

取得費に含まれる費用

「取得費」とは、対象の土地を過去に取得した際にかかった費用のことです。具体的には、下記のような費用が含まれます。

取得費は、被相続人が土地を購入した際の「売買契約書」や「領収書」など、費用を証明できる資料があれば、その金額をもとに計算します。

もし、購入時の資料が見つからず、取得費が分からないときは、売却価格の5%を「概算取得費」として計算することが認められています。

ただし、概算取得費を使うと実際の取得費よりも大幅に低くなるケースが多く、結果的に譲渡所得が大きくなって、税額が高くなりやすいです。

以上のことから、取得費を把握する際は、できる限り購入時の資料を探すことが重要です。

譲渡費用に含まれる費用

「譲渡費用」とは、今回の土地売却のために直接かかった費用のことです。漏れなく計上することで、譲渡所得を圧縮し、税負担の軽減につながります。

具体的には、下記の費用が含まれます。

税率は土地の所有期間で変わる

譲渡所得税の税率は、「売却した土地を何年間、所有していたか」によって、下記のように変動します。

なお、相続で取得した土地の所有期間は「被相続人がその土地を取得した日」から計算を引き継ぎます。

このため、相続人が取得してから5年経っていなくても、被相続人の所有期間と合わせて5年を超えていれば長期譲渡所得の税率が適用されます。

また、所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判断する点には注意が必要です。

たとえば、下記のケースの場合、実際の所有期間は「5年1カ月」で、5年を超えています。

しかし、税率を判定するうえでの所有期間は売却した年（2025年）の1月1日時点で計算するため、「2020年4月1日から2025年1月1日まで」の「4年9カ月」となり、5年以下です。

したがって、このケースでは短期譲渡所得の税率である「39.63%」が適用されます。

【具体例】税金計算シミュレーション

ここでは、譲渡所得税は実際にどれほどかかるのか、下記のケースでシミュレーションしてみます。

まず、土地の取得費が「1,500万円」だと判明している場合、次の計算によって、譲渡所得税額は「約467.2万円」になります。

一方で、取得費が不明な場合は、概算取得費（売却価格の5%）を使用することになり、譲渡所得税額の金額は「約731.3万円」で、先ほどより「約264万円」も高くなってしまいます。

以上のシミュレーションから、取得費を証明する資料が残っていることが、いかに重要かが分かります。

適切に処理して税負担を軽くする二つのポイント

譲渡所得税は、次のポイントを押さえることで、負担を軽減できる可能性があります。

ポイント1. 特例・控除を適切に活用する

相続した土地を売却する際は、状況に応じて税負担が軽減される特例や控除があります。主な特例の概要は、下表のとおりです。

これらの特例・控除が適用されるためには、売却した翌年に確定申告を行わなければなりません。

また、上記の表はそれぞれの特例の主なポイントをまとめたものですが、実際には細かな要件が定められており、併用できない制度もあります。空き家特例にいたっては、家屋とその敷地の両方を相続していないと適用されないため、遺産分割の時から気をつける必要があります。

そのため、特例・控除の適用を検討される方は、相続専門の税理士にアドバイスを受けることをおすすめします。

ポイント2. 取得費・譲渡費用を正確に把握する

譲渡所得税の計算式は下記のとおりで、「取得費」と「譲渡費用」が大きいほど税額は安くなります。

そこで、まずは確実に「土地の取得費」を把握することが重要です。亡くなった人の書類や古い記録などを探して、当時の取得費がいくらだったのか調べましょう。

ここで取得費がわからずに、「概算取得費（売却価格の5%）」を使うことになると、税額が大幅に増えかねません。

また、税負担を軽減するには、「譲渡費用」を漏れなく計上することも有効です。

仲介手数料や測量費など、売却のためにかかった費用は領収書などを保管しておき、確実に譲渡所得の計算から差し引きましょう。

税負担が軽減される適切な処理方法は専門家に相談！

今回は、相続した土地の売却にかかる税金や、適切に処理して税負担を軽くするためのポイントについて解説しました。

譲渡所得税などに関して、「自分はどの特例が適用されるのかわからない」「取得費の資料が見つからない」などお困りのことがあれば、相続専門の税理士に相談することをおすすめします。

初回の面談を無料で行っている事務所もありますので、まずは気軽に問い合わせてみてはいかがでしょうか。