マンションの相続で相続税がかかるのは、どんなとき？
マンションを相続したからといって、必ずしも相続税がかかるわけではありません。
相続税の課税対象となる遺産の総額が「基礎控除額」以下であれば、税務署への申告・納付は不要です。
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計算式
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相続税の基礎控除額 = 3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）
相続税の対象となる「遺産総額」には、相続したマンションの評価額だけではなく、「預貯金・有価証券・その他の不動産」など、被相続人が所有していたすべてのプラスの財産が含まれます。
ここから借入金や葬式費用などのマイナスの財産を差し引いた金額が、上記の基礎控除額を超える場合に、相続税の申告が必要です。
ただし、「小規模宅地等の特例」や「配偶者の税額軽減（配偶者控除）」といった制度を利用するためには、納税額がない場合でも、申告手続きをしなければなりません。
ご自身に相続税の申告が必要なのかわからない方は、相続専門の税理士に確認するようにしましょう。
【3ステップ】マンションの評価額の計算方法
被相続人が所有していたマンションの「評価額」によって、「相続税の申告・納付が必要かどうか」と「税額はいくらになるのか」が決まります。
そこで、ここからはマンションの評価額の計算方法を、次の三つのステップで見ていきます。
- 建物部分の評価額を計算する
- 敷地部分の評価額を計算する
- 評価額を補正する
ステップ1. 建物部分の評価額を計算する
一口に「マンション」といっても、評価の対象は「建物部分」と「敷地部分」に分けられます。
まず、相続税を計算するうえでの「建物部分」の評価額は、原則として「固定資産税評価額」をそのまま使います。
固定資産税評価額は、以下の書類で確認することが可能です。
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毎年お住まいの市区町村から送られてくる「固定資産税・都市計画税の納税通知書」
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市区町村の役所で取得できる「固定資産評価証明書」
ステップ2. 敷地部分の評価額を計算する
続いて「敷地部分」の評価額は、次の二段階で計算します。
- マンションの敷地全体の評価額を算出する
- 被相続人が持っていた「敷地権の割合」を掛ける
まず、敷地全体の評価方法には、以下の二つがあります。
| 路線価方式 | 主に市街地で用いられ、道路ごとに設定された1㎡あたりの価額（路線価）をもとに計算する |
|---|---|
| 倍率方式 | 路線価が設定されていない郊外や農村部などで用いられ、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて計算する |
こうして算出された「敷地全体の評価額」に「敷地権の割合」を掛けることで、被相続人が所有していた部分の評価額が求まります。
敷地権の割合は、登記事項証明書（登記簿謄本）などで確認することが可能です。
具体的に次のケースを想定して、敷地部分の相続税評価額を計算してみましょう。
【事例】
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所在地：東京都内の路線価地域（→路線価方式で評価）
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マンション敷地全体の面積：1,000㎡
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敷地全体の路線価：1㎡あたり40万円
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被相続人が所有していた敷地権の割合：1万分の500 （5%）
最初に「敷地全体の路線価 × 敷地全体の面積」で、マンション敷地全体の評価額を算出します。
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計算式
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40万円/㎡ × 1,000㎡ = 4億円
次に、「敷地全体の評価額 × 被相続人の敷地権の割合」の計算式で、被相続人が所有していた敷地権の評価額を求めます。
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計算式
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4億円 × 5%（1万分の500）= 2,000万円
以上から、このケースにおける敷地部分の相続税評価額は「2,000万円」となります。
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ステップ3. 評価額を補正する
従来、相続税の計算をするうえでのマンションの評価額は、ここまでのステップで算出できた「建物評価額」と「敷地評価額」を合計した金額を使っていました。
しかし、その価額が「市場価格」よりも低くなることが多かったことから、2024年1月1日以降は、一定の「補正」を行う新しいルールが導入されました。
具体的には、下記の計算によって、今までの方法で計算したマンションの評価額を補正します。
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計算式
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（建物評価額 + 敷地評価額）× 区分所有補正率
式中の「区分所有補正率」は、下記の流れで計算します。
| 計算の流れ | 計算式 |
|---|---|
| 1. 評価乖離（かいり）率を計算する | 評価乖離率 = A + B + C + D + 3.220 【A】築年数 ×△0.033 築年数は家屋を建設してから課税時期までの年数で、1年未満の端数は切り上げ 【B】総階数指数 × 0.239（小数点以下第4位切り捨て） 総階数指数は、地下の階を含まない総階数を33で割った値で、「1」を超えるときは「1」とする 【C】所在階 × 0.018 部屋が地下の階にある場合は「0」とし、メゾネットタイプの場合には、低いほうの階で計算する 【D】敷地持分狭小度 ×△1.195（小数点以下第4位切り上げ） 敷地持分狭小度は、「敷地利用権の面積 ÷ 専有部分の面積」で求める |
| 2. 評価水準を判定する | 評価水準 = 1 ÷ 評価乖離率 |
| 3. 区分所有補正率を求める | 【評価水準が0.6未満】 区分所有補正率 = 評価乖離率 × 0.6 【評価水準が0.6以上1以下】 区分所有補正率による補正はなし 【評価水準が1を超える】 区分所有補正率 = 評価乖離率 |
実際にマンションを相続するときは、相続専門の税理士からサポートを受けることをおすすめします。
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マンションの相続で適切に処理して税負担を軽減する対策
マンションを相続する際、税負担を軽くするには、次のような対策が有効です。
| 対策 | 概要 |
|---|---|
| 小規模宅地等の特例を適用する | 被相続人が住んでいた自宅マンションや、賃貸していたマンションの敷地の評価額を、一定の条件のもとで最大80%減額できる |
| マンションを配偶者が相続する | 配偶者がマンションを相続すれば、「配偶者の税額軽減（相続税の配偶者控除）」により、最低でも1億6,000万円までの相続財産に対して相続税がかからなくなる |
| マンションを配偶者に生前贈与する | 「贈与税の配偶者控除（おしどり贈与）」を活用して、マンションを生前贈与すれば、贈与税の負担を軽減できる |
ご自身にとって、どの対策が有効なのかわからない場合は、相続専門の税理士に相談してみましょう。
マンションの相続税に関するよくある質問
最後に、マンションの相続税に関してよくある質問にお答えします。
Q1. マンションの評価額は自分で計算できる？
2024年1月から適用された、マンションの新しい評価ルールは、計算に使用する数値を正しく拾う必要があり、今までの評価方法に補正が追加されるものなので敷地の正しい評価が前提です。
このため、専門的な知識が求められます。
Q2. 賃貸用と自宅用のマンションで計算方法は違う？
相続税評価額の計算において、「賃貸しているマンション」は他人が住んでいてマンションの利用に制限があることから、自宅用マンションの評価額をベースに、建物・敷地ともに評価額から一定の割合が減額されます。
具体的な計算には専門的な知識が求められるため、相続専門の税理士に依頼することをおすすめします。
Q3. 賃貸マンションの相続で気をつけることは？
賃貸マンションを相続した後に受け取った家賃収入は「不動産所得」として、所得税と住民税の課税対象になり、毎年「確定申告」をしなければなりません。
マンションの相続で不安なことは専門家に相談！
今回は、マンションを相続する際にかかる相続税について解説しました。
特に2024年から始まった新しい評価ルールでの計算には、専門的な知識が求められます。
ご自身のみで対応することに不安を感じる場合は、相続専門の税理士に相談しましょう。
