不動産を相続したら相続税は
いくらかかる？相続を得意とする
税理士にインタビュー

不動産を相続したときに課される2種類の税金

――まずは、不動産を相続すると、どのような税金がかかるのか教えてください。

不動産を相続したときには、以下の二つの税金がかかる可能性があります。

税目1. 相続税

一つ目の税金の種類は「相続税」です。相続税は、亡くなった方の財産を引き継いだ人に課される税金です。

課税対象となる財産の代表例は下記のとおりで、土地・家屋といった不動産も含まれます。

相続税を算出する際は、課税対象の財産総額を計算してから、個々の相続人の税額を求めます。このため、「特定の不動産にかかる相続税額のみを個別に計算する」ことは難しいです。

相続税の具体的な計算方法は、下記のコンテンツで詳しく解説していますので、ご参照ください。

自分でできる！相続税の計算方法と税額シミュレーション

不動産は高額なものが多いので、「相続したら、税金をたくさん納めなければならないのでは？」と不安になる方もいるかもしれません。

ただ、不動産には相続税が軽減される制度がいくつかあり、特に「小規模宅地等の特例」を適用できれば、大幅な税負担の軽減に繋がります。この小規模宅地等の特例については、後で詳しく解説します。

税目2. 登録免許税

不動産を相続したときに、先ほどの「相続税」がかかることは知っていた人も多いかと思います。しかし、意外と忘れられやすいのが、次に紹介する「登録免許税」です。

登録免許税とは、取得した不動産を法務局に登記する際にかかる税金です。税額は、以下の式で計算できます。

計算式の「固定資産税評価額」は、不動産の所有者に毎年4～6月頃に届く「固定資産税課税明細書」に記載されています。

2024年4月1日から、相続によって取得した不動産は登記することが義務付けられています。その際には、この「登録免許税」がかかることを覚えておいてください。

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不動産を相続するときの手続きの流れ5ステップ

――そもそも不動産を相続する際には、どのような手続きが必要なのでしょうか？

相続の手続きは通常、以下の5ステップで進めていきます。

相続手続きは複雑なものも多いので、自分で行う自信がない人は税理士や司法書士などの専門家に任せるのも一手です。

相続税の計算における「家屋」の評価方法

――相続税の額を計算するとき、不動産の価格はどのように決めればよいですか？

相続税を計算する際、不動産の評価額は「時価」を使うことになっています。

ただ、単に「時価」と言われても、具体的にいくらで計算すればよいかわからないと思うので、ここからは不動産を「家屋」と「土地」に分けてそれぞれの評価方法を見ていきましょう。

まず、「家屋」の価格を評価する際には、基本的に「固定資産税評価額」をそのまま適用します。固定資産税評価額は毎年、市区町村から届く「固定資産税通知書」に同封されている「課税明細書」で確認できます。

なお、家屋が下記のような状況にある場合、評価額を下げることが可能です。

また、門や塀などの設備の価格は「（再建築価額－経過年数に応じた減価額）×70%」で評価します。

相続税の計算における「土地」の評価方法

続いて「土地」の価格ですが、基本的には「路線価方式」と呼ばれる方法で評価をします。ただし、郊外の土地は路線価が設定されていないことがあるので、その場合に使うのが「倍率方式」という評価方法です。

ここからは、「路線価方式」と「倍率方式」について詳しく見ていきますが、実は土地のだいたいの評価額を簡単に計算する方法があります。その方法とは「固定資産税評価額を1.14倍」することです。

たとえば、土地の固定資産税評価額が2,000万円の場合、「2,000万円×1.14＝2,280万円」が相続税で使う評価額の目安となります。

以下に「1.14倍」の根拠を記しますので、ご興味のある方はぜひご参照ください。

参考：なぜ固定資産税評価額を1.14倍すると、相続税評価額になるのか？

そもそも固定資産税評価額は、一般的な売買価格の70％ほどの価格が付けられています。

これに対して、相続税評価額は「路線価方式」「倍率方式」ともに、売買価格の80％ほどになるよう調整されています。

以上のことから、下記の計算により「固定資産税評価額」を1.14倍することで「相続税評価額」を求めることが可能です。

「路線価方式」による評価の方法

それでは、「路線価方式」を使った土地の評価方法から見ていきましょう。

そもそも「路線価」とは、市街地の道路に面した土地1㎡あたりの目安価格のことです。毎年7月に国税庁のウェブサイトで、下記のような地図の形式で公表されます。

引用：路線価図・評価倍率表｜国税庁

この地図の中で注目すべきポイントは、次の3点です。

たとえば、上の地図の(1)で「9,760B」と書かれている道路に面している土地は、「1㎡あたり976万円」「借地権割合は80％」で「高度商業地区」に該当するとわかります。

以上のことを踏まえて、路線価方式では、下記の式で土地の評価額を算出します。

計算式の「路線価」と「土地の面積」は、次の資料で確認してください。

また、計算に出てくる「各種補正率」とは、下記のような土地で評価額を調整するためのものです。

具体的な事例として、次の土地の計算方法を見ていきましょう。

この土地の特徴は、道路からの奥行きが「25m」と少し長めなことです。そこで国税庁が公開している「奥行価格補正率表」を確認してみると、「普通住宅地区で奥行きが24m以上28m未満」の場合、補正率は「0.97」となっています。

以上のことから、この土地は路線価方式により、以下のように評価額を算出できます。

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相続税路線価とは？調べ方や土地の相続税評価額の計算方法について解説

「倍率方式」による評価の方法

続いて、「倍率方式」による土地の評価方法を見ていきます。倍率方式では、次の計算式で評価額を算出します。

計算式の「評価倍率」は、国税庁のウェブサイトで確認できます。

引用：路線価図・評価倍率表｜国税庁

たとえば、令和6年分の倍率表で「東京都あきる野市油平 滝山街道沿い」を見ると、宅地は「1.1」と記載されています。そこで、東京都あきる野市油平 滝山街道沿いに固定資産税評価額が「3,000万円」の宅地を持っている場合、相続税評価額は次のように計算できます。

土地の評価額が下がるケース

さて、ここまで土地の価格の評価方法についてお話ししましたが、以下の二つの土地では、評価額を下げることが可能です。

ケース1. 貸宅地（底地）

まず一つ目の「貸宅地（底地）」とは、他人に貸している土地のことです。貸している土地は、自由に売買できないことから評価額を下げられます。

ここで重要になるのが、路線価図で見た「借地権割合」です。地図にアルファベットで記されていた借地権割合は、倍率表にも記載があります。

参考：借地権割合が示されていない土地

倍率表のなかには、借地権割合が空欄になっている土地があります。そのような土地については借地権の取引慣行がないと認められる地域だと考えます。その場合の借地権割合は「20％」として扱います。

相続する貸宅地の借地権割合が確認できたら、次の式で計算して評価額を減額しましょう。

たとえば、「路線価方式による評価額3,000万円」「借地権割合80％」の場合、評価額は「3,000万円×（1－0.8）＝600万円」になります。

ケース2. 貸家建付地

「貸家建付地」とは、他人に貸している家やマンション、アパートなどの敷地のことです。このような土地も自由に売買することが難しいため、評価額が下がります。具体的な計算方法は、次のとおりです。

たとえば、「土地の評価額が4,000万円」「借地権割合60％」「借家権割合30％」「賃貸割合80％」の場合、 貸家建付地の評価額は次のとおりです。

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土地の評価額が最大80％減になる「小規模宅地等の特例」

――遺族にとって、不動産の相続税は大きな負担になるかと思うのですが、なにか税額が軽減される制度はありますか？

相続税の負担を軽くするために有効なのが、「小規模宅地等の特例」という制度の活用です。小規模宅地等の特例を適用すれば、次の要件を満たした土地の評価額を大幅に減らせます。

このうち、特に活用されることが多いのは「特定居住用宅地等」の特例です。

特定居住用宅地等に該当する場合、土地を相続するのが配偶者であれば、特段の要件なしに「330㎡」まで評価額を80％減らせます。また、配偶者以外の親族も、同居・別居ごとに設けられた要件を満たせば制度を利用できます。

税負担を大幅に軽減できる制度なので、ぜひご自身が小規模宅地等の特例の適用要件を満たしているかどうか検討してみてください。

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ほかに活用できる相続税の特例・税額控除

「小規模宅地等の特例」以外にも、相続税には下記のような特例・税額控除があります。

これらを併用することで、さらに相続税の負担を軽減できます。

不動産の評価は専門家に任せるのがおすすめ

――今回は、不動産を相続したときにかかる相続税についてお話を伺いました。ただ、「土地・家屋の評価」についてご解説いただいた内容は専門性が高く、複雑な印象を受けました。

おっしゃるとおり、不動産の評価はなじみのない方には難易度が高いと言わざるをえません。

さらに、不動産を正しく評価できないと、本来よりも相続税を多く払うことになったり、申告した後に税務署に指摘されて追加の税負担が発生したりするおそれもあります。

以上のことを踏まえると、不動産を相続して相続税がかかるケースでは、一度税理士に相談するのがおすすめです。初回相談が無料の税理士事務所もありますので、ぜひお気軽に足を運んでみてください。